🤯 몰랐던 하자, 집주인도 고쳐줘야 하나요? 임대인의 하자 수선 의무!

집을 세 줬는데, 세입자가 들어오고 나서야 전에 몰랐던 하자가 발견됐어요! 이런 경우에도 집주인인 제가 수리해야 할까요? 답은 "네, 수리해야 합니다!"

세입자에게 집을 빌려주는 임대차 계약에서는 집주인에게 하자 수선 의무가 있습니다. 단순히 집 열쇠만 넘겨주면 끝이 아니라는 뜻이죠. 세입자가 계약한 대로 집을 제대로 사용하고 즐길 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 할 책임이 집주인에게 있는 거예요.

민법 제623조에서는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"라고 명시하고 있습니다. 여기서 중요한 건 '인도'의 의미입니다. 단순히 열쇠를 건네주는 것만이 아니라, 세입자가 계약 목적에 맞게 집을 사용하고 즐길 수 있는 상태로 넘겨줘야 한다는 것이죠.

그럼 어떤 하자까지 고쳐줘야 할까요? 사소한 문제, 예를 들어 못 하나 박는 정도는 세입자가 쉽게 해결할 수 있으니 집주인이 꼭 고쳐줄 필요는 없습니다. (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조)

하지만, 그 하자 때문에 세입자가 계약한 대로 집을 사용하는 데 지장이 있다면? 예를 들어 보일러가 고장 났거나, 수도꼭지에서 물이 샌다면? 이런 경우는 집주인이 수리해야 합니다. (대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조)

더 중요한 건, 이미 존재하던 하자라도 집주인이 몰랐다고 해서 책임을 피할 수 없다는 것입니다. 세입자가 입주하기 전부터 있었던 하자라도, 그것이 세입자의 정상적인 집 사용을 방해한다면 집주인은 수리해야 할 의무가 있습니다. (서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 참조)

즉, 집주인은 세입자가 불편 없이 살 수 있도록 계약 기간 동안 꾸준히 집의 상태를 살피고, 필요한 수리를 해야 할 책임이 있다는 것을 기억해야 합니다!