건물 신축 공사대금과 저당권, 사해행위일까?

건물을 새로 지을 때, 공사대금을 제때 받지 못하는 건설사들의 고민이 많습니다. 이런 경우 건설사는 어떤 권리를 행사할 수 있을까요? 오늘은 건설사가 갖는 저당권 설정 청구권과 그 행사가 사해행위에 해당하는지에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

건설사(수급인)의 저당권 설정 청구권이란 무엇일까요?

민법 제666조는 부동산 공사의 수급인(건설사)은 공사대금(보수)을 받을 권리를 확보하기 위해, 그 부동산에 저당권을 설정해달라고 요구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 건물은 보통 수급인의 자재와 노력으로 완성되지만, 소유권은 도급인(건물주)에게 있기 때문에, 이 조항을 통해 수급인을 보호하는 것입니다. 즉, 수급인은 건물에 대한 저당권을 설정함으로써 다른 채권자들보다 우선적으로 공사대금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

저당권 설정 청구권 행사는 사해행위일까요?

사해행위란 채무자가 채권자를 해하려는 의도로 재산을 처분하는 행위를 말합니다. 그렇다면 건물주가 건설사의 저당권 설정 요구에 따라 저당권을 설정해주는 것이 사해행위에 해당할까요?

대법원은 일반적으로 사해행위가 아니라고 판단합니다. 왜냐하면 수급인의 저당권 설정은 민법이 보장하는 권리 행사이며, 이는 수급인이 건물에 대해 유치권을 행사하는 것보다 더 강력한 권리도 아닙니다. 따라서 건물주의 다른 채권자들에게 부당하게 불리한 것도 아니라는 것이죠. (대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다78616, 78623 판결 등 참조)

공사대금채권을 양수받은 사람도 저당권 설정을 청구할 수 있을까요?

만약 건설사가 다른 사람에게 공사대금채권을 양도했다면, 그 사람도 저당권 설정을 청구할 수 있을까요? 대법원은 가능하다고 봅니다. 저당권 설정 청구권은 공사대금채권에 부수하는 권리이기 때문에, 특별한 약정이 없다면 공사대금채권이 양도될 때 함께 이전되기 때문입니다. 따라서 건설사로부터 공사대금채권을 양수받은 사람의 저당권 설정 청구에 따라 건물주가 저당권을 설정해주는 것도 역시 사해행위가 아니라는 것이 대법원의 입장입니다. (민법 제666조, 제406조 제1항 참조)

이번 판례는 건설 공사 과정에서 발생할 수 있는 공사대금 관련 분쟁 해결에 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 건설사와 건물주 모두 관련 법률과 판례를 잘 이해하여 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하는 것이 중요합니다.