하도급 업체도 건물에 저당권을 설정할 수 있을까?

건설 현장에서 하도급 업체가 공사대금을 받지 못하는 경우, 하도급 업체는 어떤 권리를 행사할 수 있을까요? 오늘은 하도급 업체의 저당권 설정에 대한 대법원 판례를 바탕으로, 하도급 업체가 건물에 저당권을 설정할 수 있는지, 그리고 그 권리 행사 기간은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

하도급 업체의 저당권 설정 가능 여부

원칙적으로 건물을 지은 사람(수급인)은 건물에 대한 소유권을 가집니다. 하지만 건물을 짓기로 한 사람(도급인)과 수급인 사이의 계약에 따라 소유권이 도급인에게 넘어가는 경우가 있습니다. 이때 수급인은 건물에 저당권을 설정하여 공사대금을 우선적으로 받을 수 있는 권리(저당권설정청구권)를 가집니다(민법 제666조).

그렇다면 하도급 업체는 어떨까요? 대법원은 수급인이 건물 소유권을 가지는 경우, 하도급 업체도 수급인에게 저당권설정청구권을 행사할 수 있다고 판결했습니다. 즉, 하도급 업체도 공사대금을 받지 못하면 건물에 저당권을 설정하여 보호받을 수 있다는 뜻입니다. (민법 제664조, 제666조 참조, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다78616, 78623 판결 참조)

저당권 설정 청구 가능 기간 (소멸시효)

모든 권리에는 행사할 수 있는 기간이 정해져 있습니다. 이를 소멸시효라고 합니다. 공사대금 청구권은 3년의 소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 저당권설정청구권 역시 공사대금과 관련된 권리이므로 3년의 소멸시효가 적용됩니다(민법 제666조, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다41451 판결 참조).

소멸시효 계산의 시작점

그렇다면 3년의 기간은 언제부터 계산될까요? 일반적으로는 권리가 발생한 시점부터 계산합니다. 하지만 대법원은 하도급 업체가 건물 소유권 귀속에 대한 분쟁 등으로 저당권설정청구권을 행사할 수 있는지 객관적으로 알기 어려운 경우에는, 그 사실을 알게 된 날부터 소멸시효가 시작된다고 판결했습니다. 즉, 하도급 업체가 자신의 권리를 행사할 수 있다는 사실을 알게 된 시점부터 3년 이내에 청구해야 한다는 것입니다. (민법 제166조, 제664조, 제666조 참조, 대법원 1993. 7. 13. 선고 92다39822 판결, 대법원 2003. 2. 11. 선고 99다66427, 73371 판결 참조)

사례 소개

이번 대법원 판결은 원백건설(하도급 업체)이 혜광이엔씨(수급인)에게 골조공사 대금을 받지 못해 저당권설정청구권을 행사한 사건입니다. 건물 소유권 귀속에 대한 복잡한 법적 분쟁이 있었고, 대법원은 원백건설이 소유권 귀속에 대한 최종 판결이 확정된 날로부터 3년 이내에 소송을 제기했으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다.

결론적으로, 하도급 업체도 공사대금을 받지 못한 경우 저당권설정청구권을 행사할 수 있지만, 소멸시효 기간과 그 시작점을 정확히 알고 제때 권리를 행사하는 것이 중요합니다. 건설 분쟁은 복잡한 법률 관계가 얽혀 있는 경우가 많으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.