건물 신축공사, 완료된 걸까요? 아니면 미완성일까요? - 하자와 미완성의 차이

집을 새로 짓는 신축공사, 누구에게나 설레는 일이지만 때로는 예상치 못한 문제로 골치 아픈 상황에 놓이기도 합니다. 특히 공사가 완료되지 않았거나, 완료되었더라도 하자가 있는 경우 분쟁이 발생하기 쉬운데요. 오늘은 건물 신축공사에서 '미완성'과 '하자'를 어떻게 구분하는지, 그리고 어떤 경우에 건물이 '완성'되었다고 보는지 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

미완성 vs 하자, 그 미묘한 차이

건물 신축공사에서 '미완성'과 '하자'는 엄연히 다른 개념입니다.

• 미완성: 공사가 도중에 중단되어 애초 계획했던 마지막 공정까지 마무리하지 못한 상태를 말합니다. 쉽게 말해, 아직 집이 완전히 지어지지 않은 상태죠.

• 하자: 공사는 마무리되었지만, 결과물에 결함이 있는 경우입니다. 집은 다 지어졌지만, 약속한 것과 다르게 시공되었거나, 부실 공사로 문제가 발생한 상황을 뜻합니다.

건물이 '완성'되었다고 보는 기준은?

대법원은 건물이 '완성'되었는지 판단하는 기준으로 다음과 같은 내용을 제시합니다.

1. 최후 공정 완료 여부: 계획된 마지막 공정까지 작업이 완료되었는지가 중요합니다.

2. 주요 구조 부분 시공: 건물의 주요 구조 부분이 계약 내용대로 시공되었는지 살펴봐야 합니다.

3. 사회통념상 건물로서의 기능: 수정이나 보수가 필요하더라도, 사회통념상 건물로서의 기능을 할 수 있는 상태라면 '완성'되었다고 볼 수 있습니다.

즉, 최종 공정까지 마무리되었고, 주요 구조가 제대로 지어져 사람이 살 수 있는 상태라면, 비록 일부 하자가 있더라도 건물은 '완성'된 것으로 판단합니다. 다만, 최종 공정 완료 여부는 계약 내용과 신의성실의 원칙에 따라 객관적으로 판단해야 합니다.

실제 사례를 통해 알아보는 '완성'의 기준

한 건물 신축공사에서 건물과 인접 대지 사이의 거리가 법적 기준보다 30cm 부족하여 사용 승인이 나지 않았습니다. 시공사는 문제 해결을 위해 일부를 절단하려 했지만, 건축주가 이를 막았습니다. 또한 건축주는 보일러, 수도, 세면대 등 일부 설치 공사를 남겨둔 상태에서 시공사를 내보내고 직접 공사를 마무리하여 입주했습니다. 전체 공사비용에 비해 남은 공사 비용은 매우 적은 금액이었습니다.

대법원은 이 경우, 건물이 사회통념상 완성되었다고 판단했습니다. 비록 사용 승인을 받지 못했더라도, 건축주가 스스로 공사를 중단시키고 입주까지 했기 때문입니다. 남은 공사는 전체 공사에 비해 미미한 수준이었던 점도 고려되었습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제664조 (수급인의 담보책임)
• 민법 제665조 (하자담보책임의 면제)
• 민법 제667조 (하자보수와 손해배상)
• 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32986 판결
• 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다42822, 42839 판결
• 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결

새 집을 짓는 과정에서 '미완성'과 '하자' 문제로 어려움을 겪고 있다면, 위 내용과 관련 판례를 참고하여 자신의 상황을 객관적으로 판단하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 문제를 해결하는 것도 좋은 방법입니다.