건물 신탁했는데, 땅 주인은 누구? 🧐

안녕하세요! 오늘은 부동산과 관련된 조금 복잡하지만 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 바로 신탁과 점유취득시효에 대한 내용입니다.

사례를 하나 들어볼게요.

갑은 자신의 건물을 을에게 신탁했습니다. 신탁이란 간단히 말해 재산 관리를 다른 사람에게 맡기는 것을 말합니다. 갑은 을과 신탁 계약을 맺고, 을의 이름으로 건물의 소유권보존등기를 해주었습니다. 즉, 서류상으로는 을이 건물의 주인처럼 보이는 상황입니다.

그런데 이 건물이 위치한 땅을 누군가가 오랫동안 점유하고 있다가 점유취득시효를 주장한다면 어떻게 될까요? 땅의 주인은 누가 될까요? 갑일까요, 을일까요?

정답은 을입니다.

좀 의아하시죠? 갑이 건물의 진짜 주인인데 왜 을이 땅을 취득할 수 있을까요?

이를 이해하기 위해서는 신탁의 특징을 알아야 합니다. 신탁에서는 **수탁자(을)**가 겉으로 보기에는 소유자처럼 행세하고, 실제로도 제3자에 대해서는 소유자와 같은 권리와 의무를 가집니다.

즉, 을은 건물의 소유권에 따르는 모든 권리와 의무를 가지게 되는 것이죠. 비록 을이 실제로 건물을 점유하고 있지 않더라도, 서류상 소유자이기 때문에 건물의 소유를 위해 부지를 점유하는 것으로 간주됩니다. 따라서 을이 부지에 대한 점유취득시효를 완성하게 되면, 땅의 주인이 될 수 있는 것입니다.

이러한 원칙은 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결에서 확인할 수 있습니다. 이 판결에서는 소유권보존등기가 신탁적으로 이루어진 경우에도 수탁자는 제3자에 대해 완전한 소유권을 행사할 수 있으며, 따라서 수탁자가 건물 부지를 점유하는 것으로 본다고 판시했습니다.

결론적으로 건물을 신탁한 경우에도, 수탁자가 등기상 소유자이기 때문에 점유취득시효를 통해 땅을 취득할 수 있다는 점을 기억하시면 좋겠습니다. 신탁은 여러 가지 법률적 효과를 가지므로, 신탁계약을 체결하기 전에 전문가와 충분히 상담하는 것이 중요합니다.