건물 용도 바꾸기, 생각보다 복잡해요! (용도변경 완벽 정리)

내 건물, 내 맘대로 쓴다? 🙅‍♀️ 안타깝게도 건물의 용도는 마음대로 바꿀 수 없습니다. "용도변경"이라는 절차를 거쳐야 하는데요, 오늘은 이 용도변경에 대해 쉽고 자세하게 알려드리겠습니다!

용도변경이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 건축물대장에 등록된 건물의 용도를 실제 사용 목적에 맞게 바꾸는 것을 말합니다 (건축법 제19조). 예를 들어, 원래 창고였던 건물을 카페로 운영하려면 용도변경을 해야 하는 것이죠.

어떤 건물 용도가 있을까요?

건축법에서는 건물 용도를 크게 9가지 시설군으로 나누고, 각 시설군 아래 더 세부적인 용도로 구분합니다 (건축법 제19조제4항, 건축법 시행령 제14조제5항). 자동차 관련 시설, 공장, 병원, 카페, 주택 등 우리 주변의 거의 모든 건물이 이 분류에 속한다고 보시면 됩니다. 자세한 내용은 아래 표를 참고하세요.

용도변경, 언제부터 위법일까요?

단순히 건물 내부 구조를 바꾸는 것만으로는 용도변경이 완료된 것이 아닙니다. 실제로 용도변경된 건물을 사용하는 행위까지 포함됩니다 (대법원 2017. 5. 31. 선고, 2017두30764 판결). 즉, 적법한 용도변경 절차 없이 다른 용도로 건물을 사용하면 위법 상태가 되는 것이죠. 이 경우, 위반 시점의 건축법령에 따라 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

간단한 용도변경, '기재내용 변경'과 '임의변경'

모든 용도변경에 복잡한 허가 절차가 필요한 것은 아닙니다.

• 건축물대장 기재내용 변경 (건축법 제19조제3항, 건축법 시행령 제14조제4항): 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우 (예: 제2종 근린생활시설 중 일반음식점 → 휴게음식점)에는 허가가 아닌 '기재내용 변경 신청'을 해야 합니다. 이를 하지 않으면 역시 위법입니다 (대법원 2010. 8. 19. 선고, 2010두8072 판결).

• 임의변경 (건축법 제19조제3항 단서, 건축법 시행령 제14조제4항 본문): 더 간단한 변경은 신청조차 필요 없습니다. 예를 들어 건축법 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물끼리 용도를 바꾸거나, 법에서 정한 용도제한에 맞춰 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설을 서로 바꾸는 경우는 임의변경에 해당합니다.

중요! 기재내용 변경이나 임의변경을 하더라도, 변경하려는 용도의 건축기준을 반드시 지켜야 한다는 점 잊지 마세요! (건축법 제19조제1항)

더 자세한 내용은 법제처 국가법령정보센터 (www.law.go.kr) 에서 확인하실 수 있습니다.