건물 원상복구 약정했는데, 투자한 돈 돌려받을 수 있을까요? 😥

안녕하세요! 오늘은 임대차 계약과 관련된 중요한 질문에 답해보는 시간을 갖겠습니다. 바로 원상복구 약정이 있을 때, 유익비를 돌려받을 수 있는지에 대한 내용입니다.

상황은 이렇습니다. A씨는 건물주 B씨로부터 건물을 임차했습니다. 계약서에는 "임차인은 임대인의 승인 하에 건물을 개축 또는 변조할 수 있지만, 계약 종료 시에는 임차인 부담으로 원상복구해야 한다"는 조항이 있었습니다. A씨는 영업을 위해 건물에 필요한 시설 투자를 했는데, 계약 종료를 앞두고 이 투자 비용을 돌려받을 수 있는지 궁금해졌습니다.

결론부터 말씀드리면, 원상복구 약정이 있는 경우, 유익비를 돌려받기 어렵습니다.

일반적으로 임차인이 건물의 가치를 증가시키는 유익비(예: 냉난방 시설 설치, 방음 공사 등)를 지출한 경우, 임대차 계약 종료 시점에 건물 가치의 증가가 남아있다면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 이는 민법 제626조 제2항에 명시되어 있습니다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권) ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 그러나 임대인이 지출한 금액의 상환에 과다한 손해를 받을 우려가 있는 때에는 상환하지 아니할 수 있다.

그러나 중요한 것은 이 조항이 강행규정이 아니라는 점입니다. 즉, 임대인과 임차인 사이에 특약으로 유익비 상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다. A씨의 경우처럼 "원상복구" 약정을 한 것은 유익비 상환청구권을 포기하는 특약으로 해석됩니다.

대법원 판례(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)도 이러한 입장을 지지하고 있습니다. 임차인이 임대차 목적물을 반환할 때 모든 비용을 부담하여 원상복구하기로 하는 약정은 유익비 상환청구권을 배제하는 약정으로 본다는 것입니다.

따라서 A씨는 B씨에게 유익비 상환을 청구할 수 없습니다. 계약서 작성 시 원상복구 조항의 의미를 정확히 이해하고, 유익비 상환에 대한 부분을 명확히 협의하는 것이 매우 중요합니다. 임대차 계약은 서로의 권리와 의무를 명확히 하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.