집 고쳐 쓰고 돈 돌려받을 수 있을까? 원상복구 약정과 유치권

전세나 월세로 집을 빌려 살다 보면, 내 돈을 들여 수리하거나 개선하는 경우가 생기죠. 낡은 벽지를 새로 바르거나, 망가진 보일러를 교체하는 등 크고 작은 공사를 하게 되는데, 이때 든 비용을 집주인에게 돌려받을 수 있을까요? 특히 계약서에 '원상복구' 조항이 있다면 더욱 궁금해집니다. 오늘은 이와 관련된 유치권 행사 가능성에 대해 알아보겠습니다.

내 돈 들여 집 고쳤는데… 돌려받을 수 있나요?

네, 일단 기본적으로는 돌려받을 수 있습니다. 민법 제626조에 따르면, 세입자(임차인)는 집을 유지·보수하기 위해 쓴 돈 (필요비)이나, 집의 가치를 높이는 데 쓴 돈 (유익비)을 집주인(임대인)에게 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 망가진 수도꼭지를 고치는 것은 필요비, 낡은 싱크대를 새것으로 교체하는 것은 유익비에 해당합니다. 유익비의 경우, 임대차 종료 시점에 실제로 집의 가치가 올라간 경우에만 돌려받을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

그럼 유치권은 뭐죠?

유치권이란, 내 돈을 돌려받을 때까지 남의 물건을 맡아 둘 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인이 수리비를 돌려주지 않으면, 세입자가 이사 나가지 않고 집을 점유하며 돈을 받을 때까지 버틸 수 있는 것이죠. 위에서 설명한 필요비, 유익비 상환청구권이 인정되는 경우, 이를 근거로 유치권을 행사할 수 있습니다.

계약서에 '원상복구' 조항이 있으면 어떻게 되나요?

여기서 중요한 문제가 발생합니다. 만약 계약서에 '임대차 종료 시 세입자가 원상태로 복구하여 돌려줘야 한다'는 조항이 있다면, 유치권을 행사할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다. 대법원은 이러한 원상복구 약정을, 세입자가 필요비나 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 것으로 해석합니다 (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 즉, 계약서에 원상복구 조항이 있다면, 집주인에게 수리비를 청구할 권리 자체가 없어지기 때문에, 이를 근거로 유치권을 행사할 수도 없는 것입니다.

결론적으로, 집을 수리하거나 개선하는 데 쓴 돈을 돌려받을 수 있는지 여부는 계약서의 '원상복구' 조항에 따라 크게 달라집니다. 원상복구 조항이 있다면 유치권 행사는 어렵다는 점을 기억하고, 계약 전에 집주인과 충분히 상의하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.