건물 관리, 귀찮고 복잡해서 전문 업체에 맡기는 경우 많으시죠? 그런데 위탁관리업체가 일을 제대로 처리하지 않아 손해를 본다면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 위탁관리 시 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.
사건의 개요
건물주 A씨는 B업체에 건물 위탁관리를 맡겼습니다. B업체는 건물 입주자들로부터 관리비를 걷어 전기요금, 수도요금 등을 대신 납부해야 했습니다. 그런데 B업체가 이 업무를 제대로 하지 않아 전기, 수도요금이 연체되었고, 결국 A씨는 단전, 단수를 막기 위해 직접 요금을 납부해야 했습니다. A씨는 B업체에 손해배상을 청구했지만, B업체는 자신들의 잘못이 아니라고 주장했습니다.
법원의 판단
법원은 B업체의 주장을 받아들이지 않았습니다. 일반적으로 계약을 제대로 이행하지 않아 발생한 손해에 대한 책임은 계약 당사자에게 있습니다. 특히 건물 위탁관리의 경우, 위탁관리인은 선량한 관리자의 주의로써 위탁사무를 처리해야 할 의무가 있습니다. (민법 제390조)
이 사건에서 B업체는 관리비를 제대로 징수하고 납부해야 할 의무를 다하지 않았습니다. 따라서 B업체는 A씨에게 손해배상 책임을 져야 합니다. 더 중요한 것은, B업체가 자신의 잘못이 아니라는 것을 입증해야 한다는 점입니다. (민사소송법 제202조) 즉, B업체는 관리비를 제대로 징수하고 납부했음에도 불구하고 요금이 연체된 이유를 스스로 밝혀야 합니다.
이 판결은 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1864 판결의 법리를 재확인한 것입니다. 건물 위탁관리를 맡길 때는 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 위탁관리업체가 의무를 제대로 이행하는지 지속적으로 확인해야 합니다. 혹시라도 손해가 발생했을 때, 증명 책임은 위탁관리업체에 있다는 사실을 기억해 두세요!
관련 법조항 & 판례
이 글이 건물주분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
민사판례
수탁자가 맡은 재산을 잘 관리해야 할 의무(선관의무)를 어겨 신탁재산에 손해를 입힌 경우, 위탁자나 수익자는 수탁자에게 손해를 메워달라고 요구할 수 있습니다. 이때 손해 배상은 단순히 돈으로 주는 것이 아니라, 손해를 입힌 신탁재산을 원래대로 되돌려 놓아야 한다는 의미입니다. 따라서 일반적인 돈을 빌려주고 못 받았을 때 발생하는 지연이자(지연손해금)는 청구할 수 없습니다.
상담사례
아파트 위탁관리회사는 관리단으로부터 관리업무를 위임받았기에, 관리비 미납 시 직접 소송을 제기할 수 있다.
상담사례
아파트 관리회사(을)가 전기요금 산정방식 변경 안내를 입주자대표회의에 고지하지 않아 입주민이 손해를 입었고, 이는 관리회사의 선량한 관리자 주의 의무 위반으로 손해배상 청구가 가능하다.
민사판례
아파트 관리업체는 관리단으로부터 권한을 위임받아 체납 관리비를 받기 위해 소송을 낼 수 있다. 하지만 관리 위탁 계약이 종료되면 소송은 중단되고, 새로운 관리업체나 관리단이 소송을 이어받아야 한다.
민사판례
관리단 등이 없는 상가에서 구분소유자들이 개별적으로 관리업체와 계약을 맺었다면, 관리비용 부담은 집합건물법이 아니라 계약 내용에 따라 결정된다.
민사판례
아파트 관리를 위탁받은 회사가 미납 관리비를 받기 위해 직접 소송을 걸 수 있는지에 대한 판결입니다. 결론적으로, 특별한 사정이 없는 한 위탁관리회사는 자기 이름으로 소송을 제기하여 관리비를 청구할 수 있습니다.