관리 안 되는 건물, 우리끼리 관리업체 계약했는데… 관리비는 누가 내야 할까요?

복잡한 상가 건물, 관리하기 참 어렵죠? 관리규약도 없고, 관리단도 없고, 관리인도 없다면 더더욱 힘듭니다. 그런 경우, 건물 소유자들끼리 따로 관리업체와 계약을 맺어 관리를 맡기는 경우도 있습니다. 그런데 이런 경우, 관리비는 누가 내야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 발단: 관리 부실로 인한 분쟁

포항의 한 복합상가는 관리규약, 관리단, 관리인 없이 운영되고 있었습니다. 이 건물의 일부를 소유한 홈플러스를 포함한 몇몇 소유주들은 관리업체와 계약(이 사건 계약)을 맺고 건물 관리를 위탁했습니다. 관리업체는 전기, 수도, 승강기 등의 관리를 담당했죠. 그런데 관리업체가 관리비를 제대로 내지 않아 단전, 단수, 승강기 운행 중단 사태가 발생했습니다. 결국 홈플러스가 직접 체납된 관리비를 내고 나중에 관리업체에 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

쟁점: 관리비 부담 주체는 누구인가?

홈플러스는 관리업체와의 계약에 따라 관리업체가 관리비를 부담해야 한다고 주장했습니다. 하지만 관리업체는 집합건물법에 따라 각 소유자가 면적 비율대로 관리비를 부담해야 한다고 맞섰습니다.

원심 판결: 관리업체는 관리비 부담 주체가 아니다

원심 법원은 집합건물법 제17조를 근거로, 관리업체는 단순히 관리업무를 대행하는 역할일 뿐, 관리비 부담 주체는 아니라고 판단했습니다. 따라서 홈플러스의 청구를 기각했습니다.

대법원 판결: 계약 내용에 따라 결정해야 한다

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 관리규약, 관리단, 관리인이 없는 상황에서 소유자들이 개별적으로 관리업체와 계약을 맺었다면, 그 계약 내용에 따라 관리비 부담 주체를 정해야 한다고 판시했습니다. 즉, 집합건물법이 아니라 계약 내용이 우선이라는 것입니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제23조, 제24조, 제28조 참조)

판결의 의미: 계약의 중요성 강조

이번 판결은 관리규약 등이 없는 건물에서 소유자들이 자율적으로 관리방식을 정할 수 있다는 점을 확인했습니다. 관리업체와의 계약 내용이 중요하며, 계약서 작성 시 관리비 부담 주체와 정산 방법 등을 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있다는 점을 시사합니다.

핵심 정리:

• 관리규약, 관리단, 관리인 없는 건물에서 소유자들이 개별적으로 관리업체와 계약한 경우, 집합건물법이 아닌 계약 내용에 따라 관리비 부담 주체가 결정된다.
• 계약서 작성 시 관리비 부담 주체, 정산 방법 등을 명확하게 기재하여 분쟁을 예방해야 한다.