건물 일부만 직접 점유 중인데, 전체 점유를 주장할 수 있을까요?

안녕하세요! 오늘은 건물의 일부만 직접 점유하고 있는 경우, 전체 점유를 주장하며 다른 점유자에게 나가라고 요구할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을 소유의 건물 정문과 후문에 "갑이 점유, 유치 중인 건물임. 관계자 외 출입을 금함"이라는 경고문을 붙였습니다. 갑은 건물 2층 일부를 직접 사용하고 있지만, 나머지 부분은 을과 임대차계약을 맺은 병이 사용하고 있습니다. 이 경우 갑은 병에게 건물에서 나가라고 요구할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 갑이 병에게 건물에서 나가라고 요구하기는 어려워 보입니다.

왜 그럴까요? 이를 이해하기 위해서는 '점유'와 '점유회수청구권'에 대한 이해가 필요합니다.

점유란 사회통념상 어떤 사람이 물건을 사실상 지배하고 있는 것을 말합니다. 꼭 물리적으로 직접 만지고 있어야만 하는 것은 아니고, 물건과 사람의 관계, 다른 사람의 지배를 배제할 수 있는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

점유회수청구권이란 누군가 내가 점유하고 있는 물건을 빼앗아 갔을 때, 그 물건을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다 (민법 제204조 제1항).

점유에는 직접점유와 간접점유가 있습니다. 내가 직접 물건을 사용하는 것이 직접점유라면, 다른 사람을 통해 물건을 간접적으로 지배하는 것이 간접점유입니다. 예를 들어, 내가 집주인이고 세입자가 내 집에 살고 있다면, 나는 간접점유를 하고 있는 것입니다.

중요한 것은 간접점유를 인정받으려면 직접점유자(세입자)와 간접점유자(집주인) 사이에 특별한 법률관계, 즉 '점유매개관계'가 있어야 한다는 점입니다. 쉽게 말해, 직접점유자가 간접점유자의 허락을 받고 물건을 점유해야 한다는 것입니다. 세입자의 경우, 집주인과 임대차계약을 맺었기 때문에 이러한 점유매개관계가 성립하는 것이죠.

대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424,61431 판결에서도 이러한 법리가 확인되었습니다. 이 판결에 따르면, 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 점유매개관계가 인정된다고 합니다.

우리 사례로 돌아와 보면, 병은 을과 임대차계약을 맺었기 때문에 을의 허락을 받고 건물을 점유하고 있습니다. 즉, 을과 병 사이에는 점유매개관계가 존재합니다. 하지만 갑과 병 사이에는 아무런 법률관계가 없습니다. 갑이 건물 일부를 직접 점유하고 있다고 하더라도, 병이 점유하고 있는 부분에 대해서는 갑과 점유매개관계가 없기 때문에 갑은 병에게 건물에서 나가라고 요구할 수 없는 것입니다.

결론적으로, 건물 일부를 직접 점유하고 있다고 해서 전체 건물에 대한 점유를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 다른 사람이 적법하게 점유하고 있는 부분에 대해서는 점유를 주장할 수 없습니다. 본인의 상황에 맞는 정확한 법률적 판단을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.