세입자가 또 다른 세입자 들였는데, 계약 끝났는데도 안 나가요! ㅠㅠ (feat. 전대차, 건물인도청구)

안녕하세요! 임대인 여러분, 오늘은 골치 아픈 전대차 문제로 고민하는 분들을 위해 사례를 하나 소개하고 해결책을 알려드리려고 합니다.

상황: 저는 건물주 갑입니다. 을에게 건물을 임대하여 식당 영업을 하도록 했습니다. 을은 제 동의하에 병에게 다시 건물을 임대(전대)했습니다. 그런데 을과의 임대차 계약이 끝났는데도 을은 건물을 비우지 않고 "병에게 말하라"며 발뺌하고 있습니다. 저는 을에게 건물을 비워달라는 소송을 하고 싶은데, 병에게 해야 할지, 을에게 해야 할지 답답합니다.

해결책: 이런 경우, 누구에게 소송을 걸어야 하는지가 관건입니다. 법률용어로 '당사자적격'이라는 문제인데요. 소송을 제기할 수 있는 적절한 상대방이 누구인지 판단해야 합니다.

과거 대법원은 누군가 허락 없이 건물을 점유하는 경우, **실제로 점유하고 있는 사람(직접점유자)**에게만 건물인도청구를 할 수 있다고 판단했습니다.(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결) 즉, 계약 상대가 아닌, 불법으로 점유하는 사람에게 건물을 비워달라고 할 수는 없다는 것이죠.

하지만 계약에 따른 건물인도청구는 다릅니다. 대법원은 이 경우 직접점유자가 아니더라도, 계약 상대방인 간접점유자에게도 건물인도청구를 할 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결) 즉, 제 경우처럼 계약기간이 끝났음에도 을이 건물을 비우지 않는다면, 병이 실제로 사용하고 있더라도 을에게 직접 소송을 제기할 수 있다는 뜻입니다.

단, 예외는 있습니다. 만약 병의 점유 때문에 을이 건물을 비워줄 수 없는 객관적인 사정이 있다면, 을에게 소송을 걸어도 소용이 없을 수 있습니다. 예를 들어, 병이 을에게 돈을 빌려주고 건물을 담보로 잡았는데, 병이 돈을 갚기 전까지는 건물을 비워줄 수 없다고 버티는 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 병의 점유가 을의 인도의무 이행을 불가능하게 만드는 것이므로 을에게 소송을 걸어도 실효성이 없을 수 있습니다. 그러나 단순히 병이 건물을 사용하고 있다는 사실만으로는 을의 인도의무 이행이 불가능하다고 보기 어렵습니다.

결론: 제 사례에서는 을이 병에게 말하라며 책임을 회피하고 있지만, 병의 점유가 을의 인도의무 이행을 불가능하게 하는 객관적 사정이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 저는 병이 아닌 계약 상대방인 을에게 직접 건물인도청구소송을 제기할 수 있습니다.

참조: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 문제 해결을 위해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.