건물 일부분의 소유권, 어디까지 인정될까? - 신축 건물 분쟁 사례 분석

안녕하세요, 부동산 법률 정보를 쉽게 풀어드리는 블로그입니다. 오늘은 건물 일부분의 소유권을 둘러싼 복잡한 분쟁 사례를 소개하고, 법원의 판단을 통해 그 원칙을 살펴보겠습니다.

사건의 개요:

한 건물 개발회사(원고)가 상가 건물을 신축한 후, 2층 점포의 일부 공간들을 각각 독립된 구분상가로 나누어 건축물관리대장에 등재하고 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그러나 이 공간들은 벽이나 문 등으로 완전히 분리된 것이 아니라, 바닥에 테이프로 구획선이 그려져 있거나 이동 가능한 파티션으로 구분된 정도였습니다. 이후, 이 공간들에 근저당권이 설정되었고, 경매를 통해 최종적으로 대형 유통업체(피고)가 소유권을 취득했습니다. 피고는 현재 이 공간들을 하나로 합쳐 대형 매장으로 운영하고 있습니다.

시간이 흘러 원고는 이 공간들이 처음부터 구분소유권의 객체가 될 수 없는, 즉 독립된 공간으로 볼 수 없다고 주장하며 소유권을 되찾기 위한 소송을 제기했습니다. 등기는 무효이며, 따라서 피고에게 인도를 요구한 것입니다.

법원의 판단:

대법원은 원고의 청구를 기각하며 다음과 같은 논리를 제시했습니다.

1. 구분소유권 성립 요건: 건물 일부분에 대한 구분소유권이 인정되려면, 해당 부분이 구조상 그리고 이용상 다른 부분과 독립되어 있어야 합니다 (민법 제215조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호). 단순히 바닥에 표시를 하거나 이동식 파티션을 설치한 것만으로는 부족합니다.

2. 신의성실의 원칙 위반: 원고는 스스로 이 공간들을 구분상가로 등재하고 근저당권 설정까지 해주었습니다. 이후 구분소유권의 요건을 갖추지 못했다는 이유로 소유권을 주장하는 것은 신의성실의 원칙(민법 제2조)에 위배됩니다. 자신의 행위에 대한 책임을 부정하는 것이기 때문입니다. 특히 원고가 경매 과정에서 이의를 제기하지 않았고, 상당한 시간이 흐른 뒤 소송을 제기한 점도 고려되었습니다.

3. 구분소유권 요건 충족 가능성: 현재는 구분소유권의 요건을 갖추지 못했더라도, 추후 요건을 갖추게 된다면 등기는 유효하게 될 수 있습니다. 따라서 단지 현재 시점에서 요건을 갖추지 못했다는 이유만으로 등기를 무효라고 볼 수는 없습니다.

핵심 정리:

이 판례는 구분소유권 성립의 엄격한 요건을 재확인하는 동시에, 신의성실의 원칙을 강조하고 있습니다. 건물 일부를 구분하여 소유권을 주장하려면 실질적인 구조적, 이용상 독립성을 갖춰야 하며, 자신의 이전 행위와 모순되는 주장은 법원에서 받아들여지기 어렵다는 점을 보여줍니다.

참조조문:

• 민법 제2조 (신의성실), 제186조, 제215조
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호

참조판례:

• 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정
• 대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결
• 대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결