아파트도, 상가도 아닌 애매한 공간, 내 건물 맞아요? - 건물 일부 소유권에 대한 이야기

부동산, 특히 건물의 일부분을 소유한다는 건 생각보다 복잡한 문제입니다. 단순히 벽으로 나뉘어져 있고, 등기부등본에 내 이름이 있다고 해서 끝나는 게 아니거든요. 최근 대법원 판례를 통해 건물 일부에 대한 소유권을 둘러싼 흥미로운 이야기를 소개하려고 합니다.

핵심은 '구조적 독립성'

판례의 핵심은 바로 "구조적 독립성"입니다. 건물의 일부분을 온전히 '내 것'이라고 주장하려면, 그 부분이 다른 부분과 이용상 뿐만 아니라 구조상으로도 명확하게 구분되어야 합니다. 다시 말해, 벽, 천장, 바닥 등으로 물리적으로 완전히 분리되어 있어야 한다는 뜻이죠. 단순히 공간을 나눠 쓰는 것만으로는 부족합니다. 이러한 구조적 독립성은 소유권의 범위를 명확하게 하기 위해 필수적인 요건입니다.

등기부에 있다고 다 내 것은 아니다?

이번 판례에서 특히 주목할 점은, 건축물관리대장에 독립된 구분건물로 등재되고 등기부등본에도 소유권으로 등기되어 있더라도, 실제 건물이 구조적 독립성을 갖추지 못했다면 소유권을 주장할 수 없다는 것입니다. 심지어 경매를 통해 매각허가를 받고 대금까지 납부했더라도 소용없습니다. 구조적 독립성을 갖추지 못한 건물 부분에 대한 등기는 무효이기 때문입니다.

상가는 조금 다르다?

다만, 일정 규모의 상가 건물의 경우에는 예외가 있습니다. 바닥에 경계 표지를 설치하고, 각 점포마다 건물번호표지를 부착하는 등의 요건을 충족하면 구조상 독립성 요건이 다소 완화됩니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 경계표지및건물번호표지규정 제1조, 제2조) 하지만 이러한 요건을 갖추지 못한 상가 역시 일반 건물과 마찬가지로 구분소유권을 인정받을 수 없습니다. (집합건물법 제60조 제1항)

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제215조 (건물의 소유)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 (적용범위)
• 대법원 2008. 9. 11. 자 2008마696 결정

결론

건물 일부분에 대한 소유권은 단순한 문제가 아닙니다. 등기부등본만 믿고 있다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 구조적 독립성을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 부동산 거래, 특히 건물 일부에 대한 거래를 할 때는 신중 또 신중해야겠습니다.