내 가게 지하실, 진짜 내 땅 맞아? - 건물 일부 소유권 분쟁 이야기

가상의 상황을 하나 생각해 봅시다. A씨는 큰 건물 지하에 작은 가게를 하나 얻었습니다. 계약서도 쓰고 등기도 했죠. 그런데 어느 날, 건물주 B씨가 나타나 A씨 가게 자리가 자기 땅이라고 주장합니다. A씨는 등기까지 했는데 왜 이런 일이 생겼을까요? 오늘은 건물의 일부분을 소유할 때 생길 수 있는 문제와 관련된 법원 판결 이야기를 해볼게요.

사건의 개요:

A씨는 지하 1층, 지상 5층 건물 지하에 있는 19.83㎡ 면적의 109호를 소유하고 있다고 주장했습니다. 등기도 마쳤죠. 하지만 이 109호는 건물 지하실 전체 면적 837.65㎡ 중 일부에 불과했고, 다른 부분과 구분되는 벽이나 칸막이 같은 명확한 경계가 없었습니다. 이 때문에 분쟁이 발생했고, 법원은 A씨의 109호에 대한 소유권 주장을 인정하지 않았습니다.

법원의 판단:

법원은 A씨의 소유권 주장을 인정하지 않은 이유로 '구분소유권의 객체가 되기 위한 요건'을 들었습니다. 쉽게 말해, 건물의 일부를 소유하려면 그 부분이 다른 부분과 확실하게 구분되어야 한다는 것입니다. 벽, 칸막이 등으로 물리적으로 구분되어 있어야 하고, 단순히 '여기서부터 여기까지'라고 말로만 정해놓은 것은 안 된다는 뜻이죠. (민법 제215조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조)

특히 이 사건에서는 등기 신청 당시 109호를 다른 부분과 구분할 수 있는 어떤 시설물도 없었다는 점이 문제가 되었습니다. 심지어 여러 차례 감정을 하는 과정에서 A씨가 주장하는 109호의 면적, 위치, 크기가 계속 달라지기도 했습니다. 이처럼 명확한 경계 없이 '대략 이쯤'이라고 정해놓으면 소유권의 범위를 정확히 알 수 없기 때문에 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.

핵심 정리:

• 건물 일부를 소유하려면 다른 부분과 구조상, 이용상 독립적이어야 합니다.
• 벽, 칸막이 등으로 물리적으로 구분되어 있어야 소유권의 범위를 명확히 할 수 있습니다.
• 단순히 계약서만 쓰고 등기했다고 해서 소유권이 인정되는 것은 아닙니다. 실제로 구분되어 있는지가 중요합니다.

관련 판례:

• 대법원 1983.6.14. 선고 81다317 판결
• 대법원 1992.4.24. 선고 92다3151 판결
• 대법원 1992.4.24. 선고 92다4390,4406 판결
• 대법원 1990.7.13. 선고 90다카4027 판결

이처럼 건물의 일부분을 소유할 때는 구분소유권의 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서 작성 및 등기 전에 해당 부분이 다른 부분과 명확하게 구분되어 있는지, 구분소유권의 객체가 될 수 있는지 꼭 확인하세요. 그래야 나중에 곤란한 상황을 피할 수 있습니다.