건물 준공검사 전, 잔금 지급 거절할 수 있을까?

건물을 짓다 보면 예상치 못한 문제로 골치 아픈 일들이 생기곤 합니다. 특히 공사가 마무리 단계에 이르렀는데도 준공검사가 나지 않아 잔금 지급 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 준공검사와 잔금 지급에 대한 법적 이야기를 해보려고 합니다.

사례:

A씨는 B씨에게 건물 신축 공사를 맡겼습니다. 계약 당시, 준공검사가 완료되면 잔금을 지급하기로 특약을 맺었습니다. 그런데 공사가 끝났음에도 일부 미시공 부분 때문에 준공검사가 나지 않고 있습니다. B씨는 A씨에게 잔금을 요구하지만, A씨는 준공검사가 나지 않았으니 잔금을 줄 수 없다고 맞서고 있습니다. A씨는 미시공 부분의 보수 비용뿐 아니라 잔금 전체의 지급을 거절할 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 계약서에 준공검사를 받는 것은 B씨의 책임이라고 명시되어 있고, 준공검사 완료와 동시에 잔금을 지급하기로 특약을 맺었다면, 특별한 사정이 없는 한 A씨는 준공검사가 완료될 때까지 잔금 전체의 지급을 거절할 수 있다고 판결했습니다.

만약 A씨의 잘못으로 준공검사가 지연된 것이거나, A씨가 잔금 지급 거절을 악용하는 등 신의성실 원칙에 위배되는 행동을 했다면 상황은 달라질 수 있습니다. 하지만 이 사례에서는 그러한 특별한 사정이 없었기 때문에 A씨는 잔금 지급을 거절할 수 있었습니다.

법적 근거:

이 판결은 민법 제536조(동시이행의 항변권), 제665조(수급인의 담보책임), 제667조(완성된 목적물의 하자에 의한 손해배상청구권)에 근거하고 있습니다. 특히, 준공검사 완료를 조건으로 잔금 지급을 약속한 특약이 핵심적인 역할을 했습니다. 미시공으로 인한 하자가 있을 경우, 도급인은 민법 제667조에 따라 하자 보수에 필요한 비용만큼 지급을 거절할 수도 있습니다. 하지만 이 경우처럼 특약이 있다면, 준공검사 완료라는 조건이 충족될 때까지 잔금 전체 지급을 거절할 권리가 발생하는 것입니다.

핵심 정리:

• 건축 공사에서 준공검사는 매우 중요한 절차이며, 준공검사 완료와 잔금 지급을 연계하는 특약은 도급인을 보호하는 역할을 합니다.
• 수급인의 미시공으로 준공검사가 지연될 경우, 도급인은 특약에 따라 잔금 전체의 지급을 거절할 수 있습니다.
• 단, 도급인의 귀책사유로 준공검사가 지연되거나 도급인이 신의성실 원칙에 위배되는 행동을 한 경우에는 잔금 지급 거절이 제한될 수 있습니다.

이처럼 건축 공사 계약에서는 준공검사와 잔금 지급에 관한 명확한 합의가 중요합니다. 계약서 작성 시 관련 조항을 꼼꼼히 확인하고, 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 방법입니다.