건물 증축했는데, 내 근저당권은 어떻게 되나요? 🤔

안녕하세요! 오늘은 건물 증축과 관련된 근저당권 문제에 대해 알아보겠습니다. 건물을 증축했을 때 기존 근저당권은 어떻게 되는지, 누가 먼저 배당받는지 궁금하신 분들 많으시죠? 실제 사례를 통해 자세히 설명드리겠습니다.

사례:

A는 C회사 소유의 단층 공장·창고·기숙사 건물과 그 대지에 1순위 근저당권을 설정했고, B는 같은 건물에 2순위 근저당권을 설정했습니다. 그 후 C회사는 기존 건물에 1층 일부와 2, 3층을 증축하고 건물표시변경등기를 마쳤습니다. B는 증축 부분에도 자신의 2순위 근저당권이 효력이 있다는 변경등기를 먼저 했고, A는 그 뒤에 1순위 근저당권 효력이 있다는 변경등기를 했습니다. 그런데 이 건물이 경매에 넘어가게 되었는데, 증축 부분에 대해 누가 먼저 배당받을까요? B가 등기를 먼저 했으니 B가 우선일까요?

해설:

핵심은 증축 부분이 기존 건물과 하나로 보는지, 별개로 보는지에 있습니다. 만약 하나로 본다면 기존 근저당권 순위대로 배당받게 되고, 별개로 본다면 먼저 변경등기를 한 B가 우선하게 됩니다.

관련 법률과 판례를 살펴보겠습니다.

• 민법 제358조 (저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지만, 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

• 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결 : 건물 증축 시, 증축 부분이 기존 건물에 부합되는지는 물리적 구조뿐 아니라 용도, 기능, 거래상 별개의 객체가 될 수 있는지, 소유자의 의사 등을 종합적으로 판단해야 한다.

• 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결: 기존 건물에 대한 건물표시변경등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없다면 소유자는 증축 후 건물 전체를 하나로 보려는 의사로 본다. 따라서 기존 저당권은 증축 부분에도 효력이 미치며, 별도의 저당권변경등기는 필요 없고 효력도 없다.

이 사례에 적용해보면, C회사는 건물표시변경등기를 통해 증축 후 건물 전체를 하나의 건물로 보려는 의사를 표시한 것으로 해석됩니다. 따라서 A와 B의 저당권변경등기는 모두 효력이 없으며, 기존 근저당권 순위(A가 1순위, B가 2순위)에 따라 A가 B보다 먼저 배당받게 됩니다.

결론적으로, 건물 증축 후 건물표시변경등기를 했다면 증축 부분은 기존 건물과 하나로 보기 때문에 기존 근저당권 순위가 그대로 유지됩니다. 따라서 변경등기를 먼저 했다고 해서 우선권을 갖는 것은 아닙니다.