공동근저당, 나중에 담보 추가되면 어떻게 될까?

부동산을 담보로 대출을 받을 때, 흔히 '근저당'이라는 말을 듣습니다. 근저당은 장래의 채권까지 담보하는 저당권의 한 종류인데, 여러 부동산을 한꺼번에 담보로 잡는 것을 '공동근저당'이라고 합니다. 그런데 이 공동근저당에 나중에 담보가 추가되면, 기존 담보에 설정된 후순위 저당권자는 어떤 영향을 받을까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

이해하기 쉬운 예시

철수는 A건물과 B건물을 담보로 은행에서 1억 원을 대출받았습니다(공동근저당 설정). 이후 영희는 A건물에 2순위 근저당을 설정하고 5천만 원을 대출받았습니다. 그런데 철수가 나중에 C건물을 추가로 공동근저당에 포함시켰습니다. 만약 A, B, C 건물이 모두 경매에 넘어가면, 배당은 어떻게 될까요?

대법원의 판단 (민법 제368조 제1항 적용)

대법원은 이런 경우에도 민법 제368조 제1항이 적용된다고 판단했습니다. 이 조항은 여러 부동산에 저당권이 설정된 경우, 경매 대금을 각 부동산의 가치에 비례해서 나누도록 규정하고 있습니다. 즉, 철수가 처음에 A, B 건물만 담보로 제공했더라도, 나중에 C 건물이 추가되면 A, B, C 건물 모두의 가치를 고려하여 배당이 이루어진다는 것입니다.

쉽게 말해, 영희는 철수가 C 건물을 추가하기 전에 A 건물에 2순위 근저당을 설정했지만, C 건물이 추가됨으로써 A 건물에서 받을 수 있는 배당금이 줄어들 수 있습니다. 왜냐하면 은행(선순위 공동근저당권자)의 채권이 A, B, C 세 건물의 가치에 비례하여 분담되기 때문입니다. C 건물이 추가되면서 은행은 A 건물에서 더 적은 금액만 배당받으면 되고, 나머지 채권은 B와 C 건물에서 회수할 수 있게 됩니다.

판결의 의미

이 판결은 공동근저당에 담보가 추가될 경우, 기존 담보물에 후순위 저당권을 설정한 사람의 권리가 영향을 받을 수 있음을 보여줍니다. 따라서 부동산에 저당권을 설정할 때는 공동근저당의 가능성과 그에 따른 위험을 충분히 고려해야 합니다.

참고:

• 민법 제368조(공동저당) ① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
• 대법원 1998. 4. 24. 선고 97다51650 판결
• 대법원 2006. 10. 27. 선고 2005다14502 판결