땅에 건물 짓고 기계 들여놓으면, 나중에 돈 못 받을 수도 있다?! (동시배당과 근저당권)

여러분 안녕하세요! 오늘은 조금 복잡하지만 꼭 알아둬야 할 부동산과 관련된 법 이야기를 해보려고 합니다. 바로 동시배당과 근저당권 변경에 대한 이야기인데요, 특히 사업하시는 분들은 주의 깊게 읽어보시면 좋겠습니다.

사례: A은행이 B회사 소유의 땅에 근저당권을 설정했습니다. 그 후 C은행도 같은 땅에 근저당권을 설정했는데, A은행보다 순위가 늦은 후순위였습니다. 그런데 B회사가 그 땅 위에 공장을 짓고 기계를 설치한 후, A은행은 기존의 땅에 대한 근저당권을 땅, 건물, 기계까지 포함하는 공장저당권으로 변경했습니다. 나중에 B회사가 빚을 갚지 못하게 되어 경매가 진행되었는데, 이때 A은행과 C은행은 어떻게 돈을 나눠 받게 될까요?

핵심 쟁점: 이 사례의 핵심은 A은행이 근저당권을 변경하기 전에 C은행의 후순위 근저당권이 설정되었다는 점입니다. 이 경우, 경매 대금을 나눌 때 민법 제368조 제1항 (동시배당)을 적용해야 할까요?

법원의 판단: 대법원은 민법 제368조 제1항을 적용해야 한다고 판결했습니다. 즉, 땅, 건물, 기계의 경매 대금을 합쳐서 A은행과 C은행에게 비례적으로 배당해야 한다는 것입니다. 민법 제368조 제1항은 여러 부동산에 저당권이 설정된 경우, 경매 대금을 각 부동산의 가치에 비례하여 나누도록 규정하고 있습니다. 이 규정은 단순히 여러 개의 땅에 저당권이 설정된 경우뿐 아니라, 공장저당법에 의해 땅, 건물, 기계에 저당권이 설정된 경우에도 적용된다는 것이죠.

더 중요한 것은, A은행처럼 단독 근저당권을 공장저당권으로 변경하는 과정에서 후순위 근저당권자가 생긴 경우에도 마찬가지라는 점입니다. 즉, A은행은 C은행 때문에 생각보다 적은 돈을 배당받게 될 수도 있고, C은행은 예상보다 많은 돈을 배당받을 수도 있습니다.

핵심 정리

• 공장저당권: 토지, 건물, 기계설비 등을 하나로 묶어서 담보로 제공하는 저당권.
• 동시배당: 여러 개의 담보물이 경매될 때, 경매 대금을 각 담보물의 가치에 비례하여 채권자들에게 나눠주는 것. (민법 제368조 제1항)
• 근저당권 변경 시 주의사항: 기존 근저당권을 공장저당권으로 변경할 때, 그 사이에 후순위 근저당권자가 생기면 동시배당 규정이 적용되어 예상치 못한 손해를 볼 수 있으므로 주의해야 합니다.

이처럼 근저당권 설정 및 변경은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.