건물 지었는데 땅 주인이 계약해지 한다고요? 건물 매수청구권, 이럴 땐 어려울 수 있어요!

내 땅도 아닌데 건물을 지었다가 낭패를 보는 경우가 있습니다. 특히 토지 임대 후 건물을 신축했는데, 땅 주인과의 계약 관계가 꼬여버리면 힘들게 지은 건물을 지키기 어려울 수 있죠. 오늘은 건물 매수청구권과 관련된 사례를 통해, 어떤 상황에서 이 권리를 행사하기 어려운지 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨 소유의 토지를 빌려(임차) 건물을 새로 지었습니다. 이후 저는 A씨로부터 건물과 토지 임차권을 모두 매수했습니다. 그런데 B씨는 A씨가 자신의 동의 없이 토지 임차권을 멋대로 다른 사람에게 넘겼다며(무단양도) A씨에게 계약 해지를 통보했습니다. 저와 A씨는 B씨에게 사정하여 3년 후에는 건물을 철거하는 조건으로 새로운 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 민법에서는 건물 매수청구권에 불리한 약정은 효력이 없다고 하던데, 3년이 지난 지금 제가 건물 매수청구를 할 수 있을까요?

해설:

안타깝지만 이런 경우 건물 매수청구권을 행사하기 어려울 수 있습니다. 왜 그런지 법 조항과 판례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

• 관련 법 조항

  • 민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
  • 민법 제643조 (건물의 매수청구권) 건물소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 건물이 완성된 때에는 임차인은 임대인에 대하여 그 건물의 매수를 청구할 수 있다.
  • 민법 제652조 (임차인의 매수청구권에 대한 특약의 금지) 건물소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권에 관한 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

• 관련 판례

  • 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결: 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로 임차인 등에게 불리한 것은 효력이 없다. 하지만, 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정될 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.
  • 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결, 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결: 무단양도 등으로 토지를 점유할 권원이 없는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만 받고 토지 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지임대차계약이 체결된 경우, 임대인의 요구 시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약은 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다.
  • 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결: 건물이 경제적 가치가 별로 없고, 건물의 전 소유자의 조건 없는 철거 약정이 있으며, 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그 철거 약정은 대지 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지 소유자에 대하여 민법 제643조에서 정한 건물매수청구권을 행사할 수 없다.

위 사례에서 A씨는 B씨의 동의 없이 임차권을 양도했기 때문에 B씨는 계약을 해지할 수 있었습니다. 이후 맺어진 3년 후 철거 조건의 임대차계약은 B씨가 '은혜적으로' 토지 사용을 허락한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 3년 후 철거 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 보기 어렵고, 결국 건물 매수청구권을 행사하기 어려운 상황입니다.

토지 임대차와 건물 신축은 신중하게 접근해야 합니다. 계약 전 법률 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 자칫하면 힘들게 지은 건물을 잃을 수도 있습니다.