기간 약정 없는 토지 임대차, 임대인이 해지하면 임차인은 건물 매수할 수 있을까?

세입자가 건물을 짓고 살던 땅 주인이 갑자기 계약을 해지하면 어떻게 될까요? 세입자는 꼼짝없이 건물을 부수고 나가야 할까요? 오늘은 기간 약정 없는 토지 임대차에서 임대인이 계약을 해지했을 때, 임차인의 건물매수청구권에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

땅 주인(원고)이 세입자(피고)들에게 기간을 정하지 않고 땅을 빌려주었습니다. 세입자들은 그 땅 위에 건물을 지어 살고 있었는데, 땅 주인이 갑자기 계약을 해지하고 땅을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

1심과 2심 법원은 땅 주인의 손을 들어주었습니다. 기간 약정이 없으니 땅 주인이 언제든 계약을 해지할 수 있고, 따라서 세입자는 건물을 철거하고 땅을 비워줘야 한다는 것이었습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단

대법원은 세입자들이 건물 소유를 목적으로 땅을 빌렸고, 땅 주인이 기간 약정 없는 임대차 계약을 해지했을 경우, 세입자는 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 판결했습니다. 즉, 세입자는 땅 주인에게 건물을 사라고 요구할 수 있다는 것입니다. 세입자가 건물매수청구권을 행사하고, 법원에서 그 권리가 인정된다면 땅 주인은 건물 철거와 땅 인도를 요구할 수 없습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제643조 (건물의 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 전세권의 설정기간이 만료된 경우에 건물 기타 공작물의 소유자는 지상권 또는 전세권설정자에 대하여 그 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있다.
• 민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권과 매수청구권) 지상권의 존속기간이 만료한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 다만, 당사자 사이에 갱신을 하지 아니하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결: 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다.
• 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결: 위와 같은 경우 만일 임차인이 건물매수청구권을 행사하고 심리 결과 그 권리가 인정된다면 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 한다.

결론

기간 약정 없는 토지 임대차에서 임대인이 계약을 해지하더라도 임차인은 무조건 건물을 철거하고 나가야 하는 것은 아닙니다. 건물 소유를 목적으로 땅을 빌렸다면 건물매수청구권을 행사할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.