건물 지은 땅 주인 바뀌면, 건물은 얼마에 사야 할까?

땅 주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생했습니다. 세입자가 땅을 빌려 건물을 지었는데, 임대차 계약이 끝나면서 땅 주인이 바뀌게 된 것입니다. 이때 세입자는 건물을 어떻게 해야 할까요? 땅 주인에게 건물을 사라고 요구할 수 있을까요? 있다면, 가격은 어떻게 정해야 할까요? 최근 대법원 판결을 통해 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고들은 피고에게 땅과 그 위에 있던 주택을 5년간 임대했습니다. 계약 당시에는 임대차가 끝나면 피고가 지상물매수청구권(땅 주인에게 건물을 팔라고 요구할 수 있는 권리)을 포기하기로 약속했습니다. 그러나 피고는 임대 기간 동안 땅에 새로운 건물(음식점)을 지었고, 임대차 계약이 끝나갈 무렵 원고들이 계약 갱신을 거절하자, 새로 지은 건물에 대해 지상물매수청구권을 행사했습니다.

쟁점 1: 지상물매수청구권 포기 약정의 효력

원고들은 계약 당시 지상물매수청구권을 포기하기로 약정했으니, 피고는 건물을 팔라고 요구할 수 없다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이러한 특약은 민법 제643조에 위반되어 무효라고 판단했습니다. 세입자를 보호하기 위한 법을 계약으로 무력화할 수는 없다는 것입니다.

쟁점 2: 지상물매수청구권 행사의 대상

원고들은 새로 지은 건물이 쉽게 철거할 수 있는 것이라면서 지상물매수청구권 행사 대상이 아니라고 주장했습니다. 하지만 법원은 건물이 땅에 고정되어 있어 쉽게 분리, 철거할 수 없으므로 지상물매수청구의 대상에 해당한다고 판단했습니다.

쟁점 3: 건물의 매수 가격

가장 큰 쟁점은 건물의 매수 가격이었습니다. 법원은 건물의 시가를 5천만 원 정도로 평가했지만, "건물 가치가 떨어질 만한 상당한 이유가 있다"며 2천만 원으로 감액했습니다. 하지만 대법원은 이 부분을 문제 삼았습니다.

대법원은 지상물매수청구권은 형성권이라고 강조했습니다. 형성권이란, 권리자가 의사표시만 하면 바로 법률 효과가 발생하는 권리입니다. 즉, 지상물매수청구권을 행사하면 곧바로 건물 시가를 가격으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다는 것입니다. (대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 참조)

따라서 법원은 매수 가격에 대한 당사자의 합의가 없더라도 감정으로 인정된 시가를 매매대금으로 확정해야 하며, 임의로 가격을 증감할 수 없다고 판시했습니다. (대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 참조) 결국 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.

결론

이번 판결은 지상물매수청구권 행사 시 건물 매수 가격은 감정가를 기준으로 정해야 한다는 점을 명확히 했습니다. 법원이 임의로 가격을 조정할 수 없다는 점을 분명히 한 것입니다. 땅 주인과 세입자 모두 이 점을 유의하여야 할 것입니다.