판례내용

【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 평화산업 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 새암 담당변호사 이태헌) 【원심판결】 서울북부지법 2021. 5. 20. 선고 2020나31645 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 평화산업 주식회사에 대한 부분과 피고 2에 대한 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울북부지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고 평화산업 주식회사(이하 ‘피고 회사’라고 한다)는 1993. 4. 10. 소외 1과 사이에 원심 판시 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 지하 1층 (호수 생략)호 점포(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 분양대금 55,310,000원에 분양하는 내용의 분양계약을 체결하였다. 나. 이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물 지하 1층 부분은 전체가 여러 점포로 구분되어 1994. 7. 19. 집합건축물대장에 등록되고 1994. 8. 22. 구분건물로서 피고 회사 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다. 피고 회사는 위 분양계약에 따라 1994. 10. 24. 이 사건 점포에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다. 이 사건 건물의 분양 및 보존등기 당시 이 사건 건물 지하 1층 점포들 사이에는 벽체 등이 설치되지 않은 채 바닥의 타일색깔을 달리하는 방법으로 구획선만 그어져 있었고, 그 이후에도 경량칸막이 등으로만 구분되어 있었다. 라. 피고 회사는 1999. 6.경 상가 활성화를 목적으로 이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물 지하 1층 전체를 사우나 시설로 개조한 후 2000. 8. 15.부터 2002. 8. 15.까지 소외 2에게, 2003. 7. 20.부터 2005. 7. 20.까지 소외 3에게 각 임대하였다. 마. 피고 회사의 이러한 조치에 동의하지 않은 소외 1 등 이 사건 건물 지하 1층 점포의 일부 수분양자들은 2004. 7. 19. 피고 회사를 상대로 구분소유권에 기한 점포의 인도 및 불법점유에 따른 손해배상을 구하는 소송을 제기하였다. 위 소송에서 2007. 11. 16. ① 위 각 점포는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 구분소유권의 객체가 될 수 없으므로 소외 1 등이 이에 대한 구분소유권을 취득하였다고 할 수 없으나, ② 피고 회사를 포함한 구분등기 명의자들 사이에 그 구분등기에 맞추어 각 점포를 배타적으로 사용·수익하기로 하는 묵시적 특약이 체결되었으므로 피고 회사는 소외 1 등에게 각 점포 부분을 인도하고 불법점유에 다른 손해배상금을 지급할 의무가 있다는 판결이 선고되었다. 위 판결은 2008. 5. 21. 그대로 확정되었다(이하 위 판결을 ‘선행 확정판결’이라고 한다). 바. 피고 회사는 선행 확정판결에도 불구하고 이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물 지하 1층을 점유하며 종전 현황을 그대로 유지하였고, 피고 2는 2011. 6. 3.경부터 피고 회사로부터 이를 임차하여 ‘(상호명 생략)’이라는 상호로 대중탕 영업을 하고 있다. 사. 원고는 2018. 2. 26. 소외 1로부터 이 사건 점포를 매매대금 800만 원에 매수하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고 같은 날 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 아. 또한 원고는 같은 날 소외 1의 피고 회사에 대한 선행 확정판결에 기한 권리를 양수하는 채권양도계약(이하 ‘이 사건 채권양도계약’이라 한다)과 소외 1의 피고 2에 대한 부당이득반환청구권 등을 양수하는 채권양도계약을 각 체결하였다. 위 각 채권양도 사실은 그 무렵 피고들에게 적법하게 통지되었다. 자. 원고는 2018. 11. 18. ① 피고 회사를 상대로 선행 확정판결에 기한 권리의 소멸시효 연장을 위하여 그 의무의 이행을 청구하고, ② 이 사건 점포의 직접점유자인 피고 2를 상대로 이 사건 점포의 인도 및 부당이득의 반환 등을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다. 2. 피고 회사에 대한 상고이유에 관한 판단 가. 원심의 판단 요지 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 매매계약은 구분소유권의 객체가 될 수 없는 이 사건 점포의 구분소유권 이전을 목적으로 하는 것으로서 그 의무의 이행이 원시적으로 불능인 계약으로서 무효이다. 이 사건 채권양도계약은 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 하여 이 사건 점포에 관한 일체의 권리를 원고에게 함께 이전할 목적으로 체결된 것으로서, 소외 1이 이 사건 매매계약과는 별도로 이 사건 채권양도계약만 유효한 것으로 유지하려는 의사가 있었다고 볼 수 없으므로 이 역시 무효이다. 따라서 이 사건 채권양도계약에 따라 소외 1의 피고 회사에 대한 선행 확정판결에 기한 권리를 양수하였음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다. 나. 대법원의 판단 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 1) 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상태에서 소유권보존등기 및 그에 터잡은 소유권이전등기 등이 마쳐진 경우라고 하더라도, 그 후에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에서 정한 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 갖춘다면 위와 같은 등기는 모두 유효한 것으로 될 수 있다(대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결 참조). 또한 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결 참조). 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 비록 이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물 지하 1층이 일체로서 피고 2에게 임대되어 사우나 시설로 이용되고 있어 이 사건 매매계약 체결 당시 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상태였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 이 사건 점포에 관한 매매계약이 무효라고 할 수는 없다. 오히려 피고 회사가 이 사건 지하 1층에 사우나 시설을 설치한 경위나 선행 확정판결에서 피고 회사의 인도의무가 인정된 점 등을 고려할 때 이 사건 점포가 임대기간 종료 이후에도 그 상태를 그대로 유지할 것이라거나 장차 사우나 시설이 철거되고 집합건물법에서 정한 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 구비하여 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 단정하기 어렵다. 원고와 소외 1은 이 사건 점포가 구분소유권의 객체로서 요건을 갖추지 못하였음을 알면서도 이 사건 매매계약을 체결하고 원고 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다. 이 경우 당사자의 의사는 향후 이 사건 점포가 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 갖출 것임을 전제로 구분소유권을 이전한 것으로 해석함이 합리적이다. 이러한 매매계약의 효력을 부인할 아무런 이유가 없다. 2) 게다가 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 여기서 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 등 참조). 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등 참조). 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 선행 확정판결을 통해 이 사건 점포가 구분소유권의 객체가 될 수 없어 소외 1 명의의 소유권이전등기가 무효임이 확인되었으므로, 원고와 소외 1은 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 점포에 관한 구분소유권의 이전이 불가능할 수 있다는 점을 잘 알고 있었다. 그럼에도 이들이 이 사건 매매계약과 함께 이 사건 채권양도계약을 체결한 것은 이 사건 매매계약이 무효로 된다고 하더라도 선행 확정판결에 기한 권리만은 원고에게 양도하려는 의사의 합치에 따른 것으로 봄이 합리적이다. 오히려 이들이 이 사건 점포의 구분소유권 이전보다는 선행 확정판결에 기한 권리의 양도에 중점을 두고 위 각 계약을 체결하였다고 볼 여지도 충분하다. 따라서 이 사건 채권양도계약과 이 사건 매매계약이 하나의 계약인 것처럼 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여지기는 하였으나, 당시 원고와 소외 1에게는 이 사건 매매계약이 무효로 된다고 하더라도 이 사건 채권양도계약을 체결·유지하려는 가정적 의사가 있었다고 봄이 타당하다. 3) 그런데도 원심은 이 사건 건물의 신축 당시 이 사건 점포가 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못하였다는 이유만으로 이 사건 매매계약이 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효라고 판단하고, 나아가 이 사건 채권양도계약 역시 이 사건 매매계약의 유효를 전제로 체결된 것이라고 보아 무효라고 판단하였다. 원심의 판단에는 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약의 무효, 법률행위의 일부 무효 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 피고 2에 대한 상고이유에 관한 판단 가. 주위적 청구에 관한 판단 원고는 원심판결 전부에 대하여 상고하였으나, 주위적 청구에 관하여는 상고장에 이유의 기재가 없고 상고이유서에도 이에 대한 불복이유를 기재하지 않았다. 나. 예비적 청구에 관한 판단 원심은 판시와 같은 이유로, ① 피고 회사를 대위하여 피고 2에 대하여 이 사건 점포의 인도 및 손해배상금의 지급을 구하는 예비적 청구는 이 사건 채권양도계약이 무효인 이상 원고의 피고 회사에 대한 피보전채권이 없어 부적법하다고 보아 이 부분 소를 각하하고, ② 피고 2의 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 구하는 예비적 청구는 원고가 피고 회사에 대한 선행 확정판결에 따른 권리를 양수하였음을 전제로 한 것인데 원고가 이 사건 채권양도계약에 따라 위 권리를 적법하게 양수하였다고 할 수 없다고 보아 이를 기각하였다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 채권양도계약을 무효로 본 원심의 판단을 그대로 수긍하기 어려운 이상 이 부분 원심의 판단은 그대로 유지될 수 없다. 다. 선택적 청구에 관한 판단 원심은 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 점포에 대한 소외 1의 점유권 및 과실수취권을 승계취득하였음을 전제로 한 선택적 청구를 기각하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 계약해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 회사에 대한 부분과 피고 2에 대한 예비적 청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 안철상(재판장) 노정희 이흥구(주심) 오석준