건물주 바뀌었는데 나가라고 한다고? 걱정 마세요! 임대인 지위 승계에 대해 알려드립니다!

상가 임대해서 장사하시는 분들, 건물주가 바뀌면 혹시 내쫓기는 건 아닌지 걱정 많으시죠?
새로운 주인이 마음에 안 든다고 갑자기 나가라고 할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 NO! 입니다. 상가임대차보호법이 임차인 여러분을 보호하고 있으니까요. 오늘은 임대인 지위 승계에 대해 쉽고 자세하게 알려드리겠습니다.

1. 건물 팔았다고 임대 계약이 사라지나요? (임대차 기간 중 건물 양도)

건물주가 바뀌었다고 해서 기존 임대차 계약이 없어지는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, 건물을 산 새로운 주인(양수인)은 자동으로 이전 건물주의 모든 권리와 의무를 이어받습니다. 즉, 새 주인은 이전 주인처럼 월세를 받을 권리도, 보증금을 돌려줄 의무도 가지게 되는 것이죠. (대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)

이건 법으로 정해진 것이기 때문에 임차인의 동의도 필요 없고, 심지어 따로 알려줄 필요도 없습니다. 혹시 이전 건물주와 새 건물주 사이에 '임대차 계약은 승계하지 않는다'라는 특약이 있었다고 해도, 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 효력이 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제15조) 걱정하지 마세요, 여러분의 권리는 법으로 확실하게 보호받고 있습니다!

2. 임대차 계약 끝났는데 건물이 팔렸어요! (임대차 종료 후 건물 양도)

임대차 계약 기간이 끝났더라도, 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에도 새 건물주는 이전 건물주의 보증금 반환 의무를 그대로 이어받습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항과 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결에 따르면, 보증금을 돌려받을 때까지는 새 건물주가 임대인의 지위를 가지는 것이죠. 즉, 보증금은 새 건물주에게 당당하게 요구할 수 있습니다!

3. 건물주 바뀌었는데 나가고 싶어요! (임차인의 계약 해지 권리)

새 건물주가 마음에 안 들어서 나가고 싶을 수도 있겠죠? 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 법이지만, 꼭 계약을 유지해야만 하는 것은 아닙니다. 대법원 판례(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)에 따르면, 임대차 기간 중에 건물이 경매로 넘어가는 등의 상황에서는 임차인이 계약을 해지하고 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 있습니다. 새 건물주가 싫다면 나갈 수 있는 선택권도 있다는 것을 기억하세요!

상가 임대차, 생각보다 복잡하죠? 하지만 법이 여러분의 권리를 보호하고 있다는 사실을 꼭 기억하세요! 더 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.