건물주가 재건축하려면 임차인 권리금 보호 안 해줘도 될까? 상가임대차보호법 이야기

상가 임대차 계약이 끝나갈 때쯤, 건물주가 재건축을 이유로 새로운 임차인과 계약을 거부하면서 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 임차인은 어떻게 권리를 보호받을 수 있을까요? 오늘은 상가임대차보호법과 관련된 대법원 판례를 통해 이 문제를 살펴보겠습니다.

상가임대차보호법, 임차인의 권리금을 보호하다

상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위해 임대인에게 일정한 의무를 부여하고 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항) 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 계약을 거절해서는 안 됩니다. 만약 이를 어기면 임차인에게 발생한 손해를 배상해야 합니다.

건물주가 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 정당한 사유?

그렇다면 '정당한 사유'는 무엇일까요? 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호는 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"를 정당한 사유로 인정하고 있습니다. 즉, 건물주가 임대차 계약 종료 후 1년 6개월 이상 건물을 영업용으로 사용하지 않을 계획이라면, 새로운 임차인과 계약을 거절해도 된다는 의미입니다.

핵심은 건물주의 '진짜 의도'

하지만 단순히 '재건축 예정'이라는 말만으로는 부족합니다. 대법원은 건물주가 진짜로 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 의도였는지, 임차인의 권리금 회수를 방해하려는 의도는 없었는지를 종합적으로 판단해야 한다고 강조합니다. (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결)

예를 들어, 건물주가 건물을 팔았고, 새 건물주 역시 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우, 전 건물주와 새 건물주의 비영리 사용 기간을 합쳐서 1년 6개월이 넘는다면 정당한 사유로 인정될 수 있습니다. 즉, 건물주가 재건축을 진짜로 할 계획이었고, 임차인의 권리금 회수를 막으려는 의도가 없었다면 정당한 사유가 될 수 있다는 것입니다.

재건축이라는 이유만으로 권리금 회수를 막을 수는 없다

결론적으로, 건물주가 재건축을 이유로 새로운 임차인과의 계약을 거부하더라도, 그것만으로는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 건물주가 장기간 건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 진짜 의도가 있었는지, 임차인의 권리금을 가로채려는 의도가 있었는지를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 만약 건물주의 의도가 의심스럽다면, 임차인은 법적인 도움을 받아 자신의 권리를 지켜야 할 것입니다.