안녕하세요! 오늘은 건축공사 도급 계약 해지와 채권 양도 금지 특약 위반에 대한 법원의 판단을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다. 복잡한 법률 용어 대신, 여러분이 이해하기 쉬운 말로 풀어보겠습니다.
쟁점: 건축주와 시공사가 계약을 맺었는데, 시공사 잘못으로 계약이 해지됐습니다. 이미 공사가 많이 진행된 상황이라 원상복구하면 엄청난 손해가 발생하고, 완성된 부분은 건축주에게 이익이 되는 상황입니다. 이럴 때 건축주와 시공사는 어떤 권리와 의무를 가지고, 건축주는 시공사에게 얼마를 지불해야 할까요?
법원의 판단: 만약 공사가 상당히 진행되어 원상복구가 어렵고, 완성된 부분이 건축주에게 이득이 된다면, 계약은 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃습니다. 시공사는 현재 상태 그대로 건물을 건축주에게 넘겨주고, 건축주는 넘겨받은 미완성 건물에 대한 비용을 지불해야 합니다.
지급액 산정: 건축주가 지불해야 할 금액은 총 공사비에 기성고(공사 진행률) 비율을 곱한 금액입니다. 시공사가 실제로 쓴 돈을 기준으로 하는 것이 아닙니다. 기성고 비율은 시공사가 공사를 중단한 시점을 기준으로 계산합니다. 이미 완성된 부분에 들어간 비용과 앞으로 미완성 부분을 완성하는 데 필요한 비용을 모두 합한 금액 중에서, 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율을 계산하면 됩니다. 물론 계약 당시 기성고 비율 산정에 대해 따로 약속한 것이 있다면 그 약속에 따라 계산할 수 있습니다.
관련 법 조항: 민법 제105조, 제543조, 제548조 제1항, 제664조
관련 판례: 대법원 1989. 12. 26. 선고 88다카32470, 32487 판결 등
쟁점: 계약서에 "이 계약으로 발생하는 돈을 다른 사람에게 넘기지 못한다"는 특약이 있습니다. 이 특약을 어기고 채권을 다른 사람에게 넘겼다면 그 효력은 어떻게 될까요?
법원의 판단: 채권 양도 금지 특약을 어기고 채권을 넘긴 경우, 원칙적으로 효력이 없습니다. 채권을 넘겨받은 사람이 특약이 있는 줄 몰랐다고 하더라도, 알지 못한 것에 '중대한 과실'이 있다면 마찬가지로 효력이 없습니다. 반대로, 채권을 넘겨받은 사람이 특약이 있는 줄 정말 몰랐고, 이를 알지 못한 데 중대한 과실이 없다면 채권 양도는 유효합니다.
누가 입증해야 할까요? 채권을 받은 사람이 특약을 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있었다는 사실은, 채권 양도 금지 특약을 근거로 채권을 넘겨받은 사람에게 대항하려는 사람이 입증해야 합니다.
관련 법 조항: 민법 제185조, 제449조, 제451조 제2항, 제487조, 민사소송법 제288조
관련 판례: 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결 등
이번 판결은 건축공사 계약 해지 시 공사대금 정산 방법과 채권 양도 금지 특약의 효력에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다.
민사판례
건축공사 계약이 중간에 해제되었더라도, 이미 완료된 부분에 대한 공사대금을 받을 권리는 남아있고, 그 대금을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 약속(양도금지특약)도 여전히 유효합니다.
민사판례
공사가 약속한 기한 내에 완공될 수 없다고 명백해진 경우, 발주자는 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 그 전에 시공자에게 상당한 기간을 주고 완공을 요구해야 합니다. 또한, 계약 해지 시 발주자가 지급해야 할 기성고(이미 완성된 공사 부분) 비율은 시공자에게 불리하게 계산해서는 안 됩니다.
민사판례
건축공사가 상당 부분 진행된 후 건설사의 잘못으로 계약이 해지됐을 때, 건축주는 완성된 부분만큼의 공사비를 지급해야 하며, 이때 기준은 **실제 지출 비용이 아닌 총 공사비에 대한 기성고 비율**이다.
민사판례
건축공사가 상당히 진행된 후 계약이 해지되면, 완성된 부분만큼 건축주는 건설사에 비용을 지급해야 합니다.
민사판례
건설업자가 법에서 정한 도급 가능 금액(도급한도액)을 넘어서 공사를 수주하더라도, 그 계약 자체는 무효가 아니다.
상담사례
건축공사 계약해지 시, 공사 진행률(기성고)에 따라 공사대금을 정산하되, 계약 위반이나 하자 발생 시 손해배상액 또는 하자보수 비용을 공제할 수 있다.