공사 중단? 계약 해지 전에 꼭 알아야 할 것들!

건축 공사를 진행하다 보면 예상치 못한 문제로 공사가 중단되는 상황이 발생할 수 있습니다. 공사가 지연되면서 계약 해지를 고려해야 할 때, 어떤 점들을 주의해야 할까요? 오늘은 공사 도급 계약 해지와 관련된 중요한 판례를 통해 알아보겠습니다.

1. 계약 해지, 언제 가능할까요?

공사 도급 계약에서 수급인(공사를 맡은 업체)의 귀책사유로 공사가 지연되어 약정된 기한 내 완공이 불가능하게 되었다면, 도급인(공사를 맡긴 사람)은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제544조, 제668조)

핵심 포인트! 계약 해지 전에 수급인에게 상당한 기간을 주고 완공을 요구하는 최고 절차가 필요합니다. 단, 수급인이 공사를 하지 않겠다는 의사를 명백히 밝힌 경우에는 최고 없이도 계약 해지가 가능합니다.

사례: 공사 기한 내 완공이 불가능한 상황에서 수급인이 두 차례 공사 포기 의사를 밝히고 공사를 중단한 경우, 최고 없이 계약 해지가 인정되었습니다.

2. 공사비 정산, 어떻게 해야 할까요?

계약이 해지되었더라도 이미 완성된 부분이 있다면, 도급인은 그에 대한 비용을 지급해야 합니다. 이때 기성고(이미 완료된 공사량) 비율에 따라 공사비를 정산하는데, 이 비율을 어떻게 계산하느냐가 중요합니다. (민법 제664조, 제665조, 제673조)

잘못된 계산법: 총 공사비에서 기성고 부분에 대한 실제 공사비를 빼고 남은 금액을 미시공 부분의 공사비로 계산하는 방식. 이렇게 하면 미시공 부분의 공사비가 부풀려져 수급인에게 불리할 수 있습니다.

올바른 계산법: 완성된 부분에 들어간 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 필요한 공사비를 합한 총 공사비에서 완성 부분 공사비가 차지하는 비율을 계산해야 합니다.

사례: 위와 같이 잘못된 방식으로 기성고 비율을 산정한 원심판결이 대법원에서 파기되었습니다.

3. 관련 판례

• 계약 해지 요건: 대법원 1971. 11. 30. 선고 71다1634 판결, 대법원 1993. 6. 25. 선고 93다15991 판결, 대법원 1994. 4. 12. 선고 93다45480, 45497 판결
• 기성고 비율 산정: 대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다25080 판결, 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다29300, 29317 판결, 대법원 1996. 1. 23. 선고 94다31631, 31648 판결

공사 도급 계약 해지와 관련된 분쟁은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 위 내용을 참고하여 문제 발생 시 자신의 권리를 보호하고 정당한 보상을 받으시기 바랍니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.