공사 80% 진행 후 계약해지?! 공사대금은 어떻게 받을까요?

건물을 짓다가 80%나 완성했는데, 갑자기 건축주가 계약 위반이라며 계약을 해지하겠다고 합니다. 황당하고 억울한 상황, 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 제가 80%나 지은 건물에 대한 공사대금은 받을 수 있을까요? 함께 알아보겠습니다.

1. 계약 해지, 정말 가능할까?

건축공사도급계약 해지에 관한 법률과 판례는 생각보다 복잡합니다. 일단 공사가 완전히 끝난 경우, 특별한 사정이 없다면 계약 해지가 불가능합니다 (대법원 1995. 8. 22. 선고 95다1521 판결). 하지만 공사가 완성되지 않은 경우라면 이야기가 달라집니다. 수급인(공사업자)의 계약 위반 등으로 인해 계약 해지가 가능할 수 있습니다. 단, 건축주는 수급인에게 상당한 기간을 정해 시정을 요구했음에도 불구하고 이행되지 않았거나, 수급인이 미리 이행하지 않겠다고 표시한 경우에만 적법한 해지가 됩니다 (대법원 1994. 4. 12. 선고 93다45480, 45497 판결).

또한 공사가 여러 단계로 나뉘어 있고, 각 단계마다 검사를 거쳐 기성공사대금을 지급하는 계약이라면, 이미 검사가 끝난 부분은 완료된 것으로 간주합니다. 이후 발견된 하자는 보수 대상이지, 계약 해지 사유는 아닙니다 (대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다39511 판결).

2. 공사대금은 어떻게 받을 수 있을까?

공사가 상당 부분 진행된 후 계약이 해지된 경우, 완성된 부분을 허무는 것은 엄청난 손실을 가져옵니다. 따라서 법원은 공사가 상당히 진행된 상태에서 계약이 해지되면, 미완성 부분에 대해서만 계약이 해지된 것으로 본다는 입장입니다 (대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결). 즉, 수급인은 완성된 부분에 대한 공사대금을 받을 권리가 있습니다. 건축주가 단순히 하자가 있다는 이유만으로 대금 지급을 거절할 수는 없습니다 (대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결). 설령 건물에 심각한 하자가 있어 사용할 수 없더라도, 계약 해지 없이는 공사대금 지급 의무를 면할 수 없습니다 (대법원 1968. 6. 18. 선고 68다456 판결).

기성고에 따른 공사대금은 어떻게 계산할까요? 실제 소요된 공사비와 미시공 부분에 소요될 공사비를 기준으로 기성고 비율을 계산하고, 이를 약정 공사대금에 적용합니다 (대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결).

3. 하자가 있다면?

만약 완성된 부분에 하자가 있다면, 건축주는 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자 보수를 요청할 수 있고, 하자 보수에 필요한 비용 또는 그에 상응하는 손해배상을 청구할 수 있습니다 (민법 제667조). 이때 수급인의 공사대금 청구권과 건축주의 하자 보수 청구권은 동시이행 관계에 있습니다 (민법 제667조 제3항, 제536조). 즉, 건축주는 하자 보수에 상응하는 금액만큼 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결).

4. 질문자님의 경우

질문자님의 경우, 80% 공정이 진행된 상태에서 계약이 해지되었다면 미완성 부분에 대해서만 계약이 해지된 것으로 볼 가능성이 높습니다. 따라서 질문자님은 미완성 건물을 건축주에게 인도하고, 총 공사비의 80%에 해당하는 금액을 받을 수 있을 것입니다. 다만, 질문자님의 계약 위반 사실이 있다면, 건축주는 그에 대한 손해배상액만큼 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다.

참조: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.