건축공사를 하다 보면 계약대로 진행되지 않아 계약을 해지해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때, 이미 진행된 공사에 대한 비용은 어떻게 정산해야 할까요? 오늘은 공사가 완료되지 않은 상태에서 계약이 해지된 경우, 미완성 건물에 대한 보수 지급 방법에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사례: 건설회사(원고)는 건물주(피고)와 건축공사 도급계약을 체결했습니다. 그러나 공사 도중 피고의 채무불이행으로 원고가 계약을 해지하게 되었습니다. 이때 공사는 상당 부분 진행되었고, 원상태로 되돌리는 것은 큰 손실을 가져올 상황이었습니다. 또한, 이미 완성된 부분은 건물주에게 이익이 되는 상태였습니다. 쟁점은 원고가 피고에게 얼마를 청구할 수 있는지였습니다. 특히, 계약 해지 당시 양측은 미완성 부분에 대한 공사비(미시공공사비)를 예상하여 정해두었는데, 이 금액이 정산에 어떻게 반영되어야 하는지가 문제였습니다.
법원의 판단: 법원은 공사가 상당히 진행되어 원상회복이 어렵고, 완성된 부분이 건물주에게 이익이 된다면, 미완성 부분에 대해서만 계약이 해지된 것으로 보아야 한다고 판결했습니다. 따라서 건설회사는 현재 상태 그대로 건물을 건물주에게 인도하고, 건물주는 이에 대한 보수를 지급해야 합니다.
만약 미완성 건물에 대한 미시공공사비를 미리 예정했다면, 건물주가 지급해야 할 보수는 총 공사비에서 미시공공사비를 뺀 금액이 됩니다. 즉, 이미 진행된 공사에 대해서만 비용을 지불하면 되는 것입니다.
핵심 정리:
관련 법조항 및 판례:
이처럼 건축공사 도중 계약이 해지되는 경우, 미완성 건물에 대한 보수는 상황에 따라 합리적으로 정산되어야 합니다. 위 판례는 미시공공사비를 예정한 경우에 대한 명확한 기준을 제시하여 분쟁 해결에 도움을 주고 있습니다.
민사판례
건축공사가 상당 부분 진행된 후 건설사의 잘못으로 계약이 해지됐을 때, 건축주는 완성된 부분만큼의 공사비를 지급해야 하며, 이때 기준은 **실제 지출 비용이 아닌 총 공사비에 대한 기성고 비율**이다.
민사판례
건축공사가 상당히 진행된 후 계약이 해지되면, 완성된 부분만큼 건축주는 건설사에 비용을 지급해야 합니다.
민사판례
공사가 완료되기 전에 계약이 해지된 경우, 특별한 약정이 없다면 기성고 비율에 따른 공사대금을 지급해야 합니다. 단순히 이미 지출된 비용이나, 총 공사비에서 남은 공사비를 뺀 금액으로 계산하는 것은 잘못입니다.
상담사례
건축공사 계약해지 시, 공사 진행률(기성고)에 따라 공사대금을 정산하되, 계약 위반이나 하자 발생 시 손해배상액 또는 하자보수 비용을 공제할 수 있다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 도급계약이 해지된 경우, 기성공사대금은 특별한 약정이 없으면 전체 공사비 대비 기성고 비율을 계약금액에 곱하여 산정한다. 단, 이미 투입된 공사비만으로 계산하거나, 총 공사비에서 미시공 부분 공사비를 뺀 금액으로 계산하는 등의 특별한 산정 방식은 계약 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 가능하다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 계약이 해지되었을 때, 기존에 지급된 공사비가 기성고를 초과한 경우 발주자가 초과 금액 반환을 청구할 수 있다는 판결입니다. 특히, 이 사건에서는 기존 계약서와 설계변경내역서, 감정 결과 등을 토대로 기성고를 초과 지급된 금액이 있음을 인정했습니다.