건설 공사를 하다 보면 여러 가지 예상치 못한 상황으로 공사가 중단되는 경우가 발생합니다. 계약대로 공사가 완료되지 않았는데 계약이 해지되면, 이미 진행된 공사에 대한 대금은 어떻게 계산해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알려드리겠습니다.
공사대금 정산의 기본 원칙
공사가 완전히 끝나지 않은 상태에서 계약이 해지될 경우, 이미 완성된 부분에 대한 공사대금(기성고에 따른 공사대금)을 정산해야 합니다. 이때 특별한 약속(특약)이 없다면, 다음과 같은 방법으로 계산합니다.
전체 공사비 산정: 이미 완성된 부분에 들어간 공사비와 아직 하지 못한 부분을 완성하는 데 필요한 공사비를 모두 합쳐 전체 공사비를 계산합니다.
기성고 비율 계산: 전체 공사비 중에서 이미 완성된 부분에 들어간 공사비가 차지하는 비율(기성고 비율)을 계산합니다.
기성고에 따른 공사대금 산정: 처음 계약했던 총 공사대금에 기성고 비율을 곱하여 기성고에 따른 공사대금을 계산합니다.
흔히 하는 오해
간혹 이미 완성된 부분에 들어간 공사비만큼만 지급하면 된다고 생각하는 경우가 있는데, 이는 잘못된 생각입니다. 또한, 총 공사대금에서 미시공 부분에 들어갈 공사비를 빼는 방식으로 계산하는 것도 옳지 않습니다. 이러한 방식으로 계산하려면, 계약 당시에 미리 그렇게 하기로 약속했거나 다른 특별한 사정이 있어야 합니다.
대법원의 판단
대법원은 위와 같은 기본 원칙을 재확인하면서, 특별한 약정이 없는데도 실제 소요된 공사비만큼만 지급하거나, 총 공사대금에서 미시공 부분의 공사비를 뺀 금액을 기성 공사대금으로 인정한 원심 판결을 파기했습니다. 즉, 기본 원칙과 다르게 계산하려면 반드시 그에 대한 약정이나 특별한 사정이 있어야 한다는 점을 강조한 것입니다.
관련 법조항 및 판례
공사 중단으로 인한 공사대금 정산 문제는 복잡할 수 있으므로, 관련 법조항과 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 위 내용이 공사 관련 분쟁 해결에 도움이 되길 바랍니다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 도급계약이 해지된 경우, 기성공사대금은 특별한 약정이 없으면 전체 공사비 대비 기성고 비율을 계약금액에 곱하여 산정한다. 단, 이미 투입된 공사비만으로 계산하거나, 총 공사비에서 미시공 부분 공사비를 뺀 금액으로 계산하는 등의 특별한 산정 방식은 계약 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 가능하다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 계약이 해지되었을 때, 기존에 지급된 공사비가 기성고를 초과한 경우 발주자가 초과 금액 반환을 청구할 수 있다는 판결입니다. 특히, 이 사건에서는 기존 계약서와 설계변경내역서, 감정 결과 등을 토대로 기성고를 초과 지급된 금액이 있음을 인정했습니다.
민사판례
공사 도급 계약이 중간에 해지되었을 때, 이미 완료된 공사 부분(기성고)에 대한 공사비는 단순히 전체 공사비에서 남은 공사비를 빼는 것이 아니라, 실제로 들어간 비용을 바탕으로 계산해야 합니다. 법원이 증거 없이 임의로 기성고 비율을 정하는 것은 잘못입니다.
상담사례
공사 중단 시 기성고에 따른 공사대금은 완료된 공사비용을 전체 공사비용(완료된 공사비용 + 미완료 공사비용)으로 나눈 비율에 총 공사대금을 곱하여 산정해야 하며, 단순 감정가가 아닌 실제 공사비용을 기준으로 계산해야 한다.
민사판례
공사도급계약이 중도에 해지된 경우, 기성고에 따른 공사비 정산 방법과 지체상금 계산 방법, 특히 수급인의 유치권 행사로 인한 지체상금 종기 산정에 대한 판례입니다.
민사판례
건축공사 도급계약이 중간에 해지되었을 때, 완료된 공사 부분에 대한 비용(기성고)은 단순히 전체 공사비에서 남은 공사 예상 비용을 빼는 것이 아니라, 실제 들어간 비용과 남은 공사 예상 비용을 모두 고려하여 비율을 계산한 후, 전체 공사비에 그 비율을 곱하여 산정해야 합니다.