건축주도 모르는 임대계약?! 내 전세보증금, 날아가나요? 😱

내 집 마련의 꿈, 전세로 시작하려는 분들 많으시죠? 하지만 전세 사기가 기승을 부리는 요즘, 꼼꼼하게 확인하지 않으면 꿈이 악몽으로 변할 수 있습니다. 오늘은 하도급 업체와 전세 계약을 맺었다가 낭패를 본 안타까운 사례를 통해 여러분께 경각심을 드리고자 합니다.

사례: 저는 건물주 甲 씨의 신축공사를 맡은 乙 건설회사로부터 일부 공사를 하도급 받았습니다. 그런데 공사를 마쳤는데도 乙 회사가 공사대금 4,000만 원을 주지 않더군요. 그러던 중 乙 회사가 甲 씨로부터 임대 권한을 위임받았다며 甲 씨의 인감증명서를 보여주면서 공사대금 대신 전세 계약을 하자고 제안했습니다. 저는 그 말을 믿고 전세 계약서를 작성했는데, 알고 보니 甲 씨는 乙 회사에 그런 권한을 준 적이 없다고 합니다. 乙 회사는 이미 잠적했고, 저는 전세보증금 4,000만 원을 날릴 위기에 처했습니다. 이런 경우, 제가 甲 씨에게 전세 계약의 효력을 주장할 수 있을까요?

안타깝지만, 어려울 수 있습니다.

이런 상황은 민법에서 말하는 표현대리와 관련이 있습니다.

• 민법 제125조 (표현대리) 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있습니다. 다만 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 않습니다.

쉽게 말해, 대리권이 없는데도 있는 것처럼 꾸며서 제3자와 계약을 맺은 경우, 진짜 대리권을 준 것처럼 책임을 져야 한다는 것입니다. 하지만 제3자가 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었다면, 책임을 묻지 않습니다.

대법원 판례에서는 인감증명서만으로 대리권이 있다고 믿은 것은 과실이라고 판단하는 경우가 많습니다. 특히 하도급 업체가 건물주를 대리하여 임대 계약을 하는 것이 일반적인 거래 형태가 아니라는 점을 고려하면, 계약 전에 건물주에게 직접 확인해보는 것이 당연한 주의의무라고 볼 수 있습니다.

(대법원 1995. 9. 26. 선고 95다23743 판결) 하수급인이 아무런 조사도 하지 아니한 채 건축주의 인감증명서 1통만으로 그 대리권이 있는 것으로 믿었다면 그에게 과실이 있다.

(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다31264 판결) 서류를 교부하는 방법으로 대리권수여의 표시가 있었다고 하기 위해서는 본인을 대리한다고 하는 자가 제출하거나 소지하고 있는 서류의 내용과 그러한 서류가 작성되어 교부된 경위나 형태 및 대리행위라고 주장하는 행위의 종류와 성질 등을 종합하여 판단하여야 한다.

(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다23425 판결) 민법 제125조가 규정하는 대리권수여의 표시에 의한 표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인 법률관계의 성질이나 그 효력유무와는 관계가 없이 어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에 있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를 제3자에게 한 경우에 성립하는 것이다.

위 사례에서도 질문자는 乙 회사의 말만 믿고 甲 씨에게 직접 확인하지 않은 과실이 있기 때문에, 甲 씨에게 전세 계약의 효력을 주장하기는 어려워 보입니다. 전세 계약, 특히 신축 건물의 경우에는 더욱 꼼꼼하게 확인해야겠죠? 계약 전 건물주에게 직접 연락하여 확인하는 것은 필수입니다! 안전한 전세 계약으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.