집주인도 아닌 사람과 계약했다면? 나도 책임이 있을까? 😱

내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 전셋집을 계약했는데… 알고 보니 계약한 사람이 진짜 집주인이 아니었다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 중개인만 믿고 계약했는데 이런 일이 발생한다면, 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 안타깝게도 법원은 세입자에게도 일부 책임이 있다고 판단하는 경우가 있습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 마음에 쏙 드는 집을 찾아 중개인의 안내를 받아 B씨와 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 B씨는 실제 집주인이 아니었고, 진짜 집주인 C씨가 나타나 A씨에게 퇴거를 요구했습니다. A씨는 억울한 마음에 중개인과 B씨를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했는데요. 과연 A씨는 보증금 전액을 돌려받을 수 있을까요?

법원의 판단은?

대법원은 이와 유사한 사례에서 세입자에게도 일부 책임이 있다고 판단했습니다. (대법원 2015다201921 판결 등 참조) 세입자는 계약 전 등기부등본을 확인하여 집주인이 누구인지, 계약 상대방이 진짜 집주인인지 또는 적법한 대리권을 가진 사람인지 확인해야 할 의무가 있습니다. 계약 상대방이 집주인의 대리인이라면, 위임장이나 인감증명서 등을 통해 대리권을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

A씨의 경우처럼 중개인의 말만 믿고 등기권리증이나 위임장 등을 확인하지 않은 채 계약을 진행했다면, 세입자에게도 계약 상대방의 대리권을 제대로 확인하지 않은 과실이 있다고 판단될 수 있습니다. 따라서 A씨는 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있고, 자신의 과실 비율만큼 감액된 금액만 받을 수도 있습니다.

관련 법조항:

• 민법 제125조 (대리권 없는 자의 계약) 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로서 계약을 한 경우에 상대방이 대리권이 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그 계약은 효력이 없다.
• 민법 제126조 (표현대리) ① 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

결론적으로, 전/월세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 거래이므로, 중개인만 믿고 계약을 진행하기보다는 스스로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 특히 등기부등본을 통해 실제 소유자를 확인하고, 계약 상대방이 대리인일 경우 대리권을 증명하는 서류를 반드시 확인하는 습관을 들여야 예상치 못한 피해를 예방할 수 있습니다.