부동산 투자, 특히 법인을 통해 부동산에 투자하는 경우 세금 문제는 정말 중요하죠. 오늘은 사업 목적으로 부동산을 취득했지만, 행정적인 이유로 사용하지 못하게 된 경우, 세금 부담을 줄일 수 있는 판례를 소개해드리려고 합니다.
핵심은 바로 비업무용 부동산입니다. 기업이 사업에 쓰지 않고 투자 목적으로 보유하는 부동산은 비업무용 부동산으로 분류되어 세금 부담이 커집니다. 특히, 비업무용 부동산에 대한 대출 이자는 **손금(비용)**으로 인정되지 않아 세금 계산 시 빼주지 않습니다. (법인세법 제18조의3 제1항, 법인세법시행령 제43조의2 제1항 제1호)
그런데, 만약 법령에 의해 부동산 사용이 금지 또는 제한된 경우라면, 비업무용 부동산에서 제외될 수 있습니다. (법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호) 여기서 '법령에 의한 사용 제한'이 뭘까요? 단순히 법에 직접적으로 명시된 경우만 해당될까요?
오늘 소개할 판례는 이 부분을 명확히 해줍니다. 이 판례에서는 행정청의 건축 불허로 토지 사용이 실질적으로 제한된 경우도 '법령에 의한 사용 제한'에 포함된다고 판단했습니다. 즉, 법 자체에 의한 제한이 아니더라도 행정청의 건축허가 불허로 인해 실제로 토지를 사용할 수 없다면, 세금 감면 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.
이 판례에서는 주택건설업체가 아파트 건설을 위해 토지를 매입했지만, 지자체의 공동주택사업승인기준 변경으로 건축허가를 받지 못하게 된 상황이었습니다. 대법원은 이 경우 해당 토지가 비업무용 부동산에서 제외되어야 한다고 판결했습니다. 도지사가 시달한 공동주택사업승인기준에 따라 군수가 건축을 규제한 것이 법령에 의한 사용금지 또는 제한에 해당한다고 본 것입니다.
비슷한 상황에 처러셨다면, 이 판례(대법원 1994.1.25. 선고 93누2995 판결, 1994.3.25. 선고 93누17591 판결, 1994.11.22. 선고 94누2503 판결)를 참고하여 세금 부담을 줄이는 전략을 세워보시는 것이 좋겠습니다. 물론, 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실한 방법이겠죠?
세무판례
행정기관의 건축허가 제한 조치로 인해 실제로 토지 사용이 제한된 경우, 해당 토지는 법인의 비업무용 부동산에서 제외될 수 있다.
세무판례
회사가 땅을 산 뒤 법으로 건축허가가 제한되었을 때, 그 땅을 비업무용 부동산으로 볼지 여부는 회사가 땅을 산 목적을 고려하여 판단해야 한다. 땅을 사기 전에 이미 법적인 사용 제한이 있었다면, 나중에 건축허가가 제한되더라도 비업무용 부동산에서 제외되는 혜택을 받을 수 없다.
세무판례
법령이나 행정 조치로 인해 건물을 짓지 못하는 땅도, 그 제한 사유가 타당하다면 비업무용 부동산으로 간주되지 않을 수 있다.
세무판례
회사가 업무에 사용하지 않고 단순히 땅값 상승을 노리고 보유한 땅(비업무용 부동산)에 대한 대출이자는 사업 경비로 인정하지 않고 세금을 부과한 처분은 정당하다.
세무판례
은행과 같은 금융기관이라도 업무와 관련 없는 부동산 (비업무용 부동산)을 보유하기 위해 빌린 돈의 이자는 세금 계산 시 비용으로 인정되지 않는다.
세무판례
회사가 사업과 직접 관련 없는 부동산(비업무용 부동산)을 가지고 있으면서, 그 부동산 때문에 발생한 이자비용을 세금 계산할 때 비용으로 인정해 달라고 주장했는데, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 관련 법령이 회사의 부동산 투기를 막고 건전한 경제 활동을 유도하기 위한 것이므로 합헌이라고 판단했습니다.