건폐율, 용적률 그리고 어린이놀이터: 아파트 준공검사를 둘러싼 법적 분쟁 이야기

안녕하세요! 오늘은 아파트 준공검사와 관련된 흥미로운 법적 분쟁 사례를 소개하려고 합니다. 건폐율, 용적률, 그리고 어린이놀이터까지, 여러 요소가 얽혀 복잡한 사건이었는데요, 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

사건의 발단: 강원도 어느 아파트 준공검사

강원도의 한 군청에서 5층짜리 아파트 준공검사를 진행하던 중 문제가 발생했습니다. 담당 공무원들은 아파트 부지 일부가 주민 통행로로 사용되고, 어린이놀이터와 주차장의 위치와 면적이 설계와 다르게 변경되었음에도 불구하고, 준공검사 보고서에는 이러한 변경 사항을 기재하지 않았습니다. 또한 실제 건폐율과 용적률이 허가받은 내용과 달랐음에도, 보고서에는 허가받은 내용대로 기재되었습니다. 이에 검찰은 담당 공무원들을 허위공문서 작성 혐의로 기소했습니다.

쟁점 1: 대지 일부가 다른 용도로 사용될 경우 건폐율/용적률 변동 여부

첫 번째 쟁점은 아파트 부지 일부(295㎡)가 주민 통행로로 사용되면서 건폐율과 용적률에 변동이 생겼는지 여부였습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 의미합니다. 당시 건축법 시행령은 대지면적을 '대지의 수평투영면적'으로 정의하고 있었고, 건축법은 '대지'를 '지적법에 의해 구획된 토지'로 정의하고 있었습니다 (구 건축법 제2조 제1호, 시행령 제101조 제1호).

대법원은 건폐율과 용적률 계산 시 '대지면적'은 지적법에 따라 구획된 필지의 면적 전부라고 판단했습니다. 지적법상 구획 변경 없이 대지 일부가 다른 용도로 사용되더라도 건폐율이나 용적률 변동은 없다는 것입니다. 다만, 대지 일부가 실제로 건축물 부지로 추가 사용될 경우 건축면적/연면적 변동으로 건폐율/용적률에도 변동이 생긴다고 판시했습니다. 이 사건에서는 지적법상 구획 변경 없이 단순히 통행로로 사용되었으므로 건폐율과 용적률 변동은 없다고 보았습니다 (구 건축법 제39조, 제40조).

쟁점 2: 어린이놀이터 변경 미기재가 허위공문서 작성에 해당하는지 여부

두 번째 쟁점은 어린이놀이터와 주차장의 변경 사실을 준공검사 보고서에 기재하지 않은 것이 허위공문서 작성에 해당하는지 여부였습니다. 당시 주택건설촉진법은 20세대 이상 공동주택 건설 시 사업계획 승인을 받도록 규정하고 있었고, 어린이놀이터는 복리시설로 명시되어 있었습니다 (구 주택건설촉진법 제3조 제7호, 제33조 제1항). 또한 건축물이 아닌 부대시설 및 복리시설에 대한 준공검사는 주택건설촉진법에 따라 별도로 진행하도록 되어 있었습니다 (구 주택건설촉진법 제33조의2, 시행규칙 제22조 제1항).

대법원은 어린이놀이터는 건축법이 아닌 주택건설촉진법에 따른 준공검사 대상이므로, 건축법상의 준공검사 보고서에 어린이놀이터 변경 사실을 기재하지 않은 것만으로는 허위공문서 작성이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론: 파기환송

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 춘천지방법원 합의부로 돌려보냈습니다. 담당 공무원들의 행위가 위법한지 여부는 다시 심리해야 할 필요가 있다고 본 것입니다. 이 사건은 건축 관련 법규의 해석과 적용에 대한 중요한 판례로 남게 되었습니다.

오늘은 아파트 준공검사를 둘러싼 법적 분쟁에 대해 살펴보았습니다. 복잡한 법률 용어와 쟁점이었지만, 조금이나마 이해에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 다음에도 더욱 흥미로운 법률 이야기로 찾아뵙겠습니다.