경매 물건 권리분석 & 현장조사 꿀팁 대방출!

경매로 내 집 마련, 내 사업장 마련의 꿈을 이루려는 분들 많으시죠? 하지만 권리관계가 복잡하거나 예상치 못한 문제가 숨어있는 경우도 있어 꼼꼼한 사전 조사는 필수입니다! 오늘은 경매 물건의 종류별 권리분석과 현장조사 꿀팁을 알려드릴게요.

1. 주택

내 집 마련의 꿈! 주택 경매에 참여할 때 주의할 점은 뭘까요?

• 다주택자 중과세: 기존에 주택을 소유하고 있다면 낙찰받은 주택으로 1가구 2주택 이상이 되어 양도소득세 중과세 대상이 될 수 있습니다. (자세한 내용은 기획재정부 홈페이지 등을 참고하세요!)
• 대항력 있는 임차인: 낙찰받은 주택에 대항력 있는 임차인이 거주 중이라면, 임차권은 매수인에게 승계됩니다. 즉, 임차인이 이사 나갈 때까지 기다리거나 보증금을 돌려줘야 할 수도 있다는 뜻이죠. (민사집행법 제91조제4항 및 제148조) 대항력은 주택 인도와 전입신고 다음 날부터 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조제1항) 주민센터에서 주민등록표 열람을 통해 임차인의 전입일자를 확인하세요! (주민등록법 제29조)
• 현장조사 체크리스트:
  • 건물 면적, 구조, 난방방식, 시설 노후도 등 건물 상태
  • 위치, 전망, 일조권, 주차, 교통, 학군, 편의시설 등 주변 환경
  • 관리비 등 미납 여부 (아파트 등 공동주택)
  • 향후 개발 가능성

2. 상가건물

장사 잘 되는 상가 얻기! 상가건물 경매는 어떻게 준비해야 할까요?

• 매수 목적 명확히: 임대수익을 목표로 한다면 역세권이나 유동인구가 많은 곳, 직접 영업을 할 계획이라면 업종에 맞는 적절한 입지와 주변 환경을 고려해야 합니다. 대규모 상가나 아파트 단지 내 상가는 특정 영업이 제한될 수 있으니 상가운영회 등에 미리 확인하세요.
• 대항력 있는 임차인: 주택과 마찬가지로 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (민사집행법 제91조제4항, 제148조, 상가건물 임대차보호법 제3조 및 제8조) 관할 세무서에서 건물 등록사항 열람을 통해 임차인 정보를 확인하세요! (상가건물 임대차보호법 제4조)
• 현장조사 체크리스트:
  • 위치, 접근성, 주차, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업 환경
  • 건물 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
  • 관리비 등 미납 여부 (오피스텔 등 집합건물)
  • 향후 개발 가능성

3. 농지

전원생활의 로망! 농지 경매, 꼭 알아야 할 것은?

• 농지취득자격증명: 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으며, 농지취득자격증명이 필요합니다. (농지법 제6조제1항, 제8조제6항) 시·구·읍·면사무소에 미리 문의하여 발급 가능성을 확인하세요! (농지법 제8조제1항 및 제4항) 단, 예외적으로 농업경영 외 목적으로 소유 가능한 경우도 있습니다. (농지법 제6조제2항)
• 현장조사 체크리스트:
  • 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설
  • 상습 침수 및 인근 농지로부터의 피해 가능성
  • 도로, 경계, 방위 등 농지 위치 및 주변 환경
  • 향후 개발 및 농지전용 가능성

4. 산지

자연과 함께하는 삶! 산지 경매 시 꼭 확인해야 할 것은?

• 분묘기지권: 산지에는 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권이 문제 될 수 있습니다. 분묘기지권은 등기되지 않으므로 현장조사를 통해 직접 확인해야 합니다.
• 입목 등기: 산지에 식재된 수목이 별도로 소유권보존등기되어 있는지 확인하세요. 등기된 입목은 토지와 분리 경매될 수 있습니다. (입목에 관한 법률 제2조 및 제3조)
• 현장조사 체크리스트:
  • 방향, 산세, 도로 접근성 등 입지
  • 산지 경계
  • 향후 개발 가능성

꼼꼼한 권리분석과 현장조사로 성공적인 경매 투자를 이루어 보세요!