건물 경매, 내 권리금은 어떻게 되나요? 😱

내가 열심히 가꿔온 가게, 갑자기 건물이 경매에 넘어간다면? 가장 먼저 걱정되는 건 바로 권리금일 겁니다. 땀과 노력으로 일궈낸 권리금, 경매로 날아가 버리는 건 아닐까 불안하시죠? 오늘은 건물 경매 시 권리금 보호에 대해 자세히 알아보겠습니다.

안타깝게도, 원칙적으로 건물이 경매로 넘어가면 임차권은 소멸됩니다. 즉, 새로운 건물주(낙찰인)에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 없게 되는 것이죠. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호) 따라서 권리금 회수도 어려워집니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3)

쉽게 말해, 건물주가 바뀌면 새로운 주인은 기존 임차인과의 계약을 이어받을 의무가 없고, 따라서 새로운 임차인을 구해 권리금을 받을 기회조차 주어지지 않는다는 것입니다.

하지만! 모든 경우에 권리금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 예외적인 상황에서는 권리금을 보호받을 수 있습니다.

바로 "대항력 있는 임차인 + 선순위 담보권자가 없고 + 보증금 전액 변제 못 받은 경우" 입니다.

• 대항력: 건물을 인도받고 사업자등록을 함으로써 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다.
• 선순위 담보권자: 임차인보다 먼저 건물에 저당권 등을 설정한 채권자입니다. 쉽게 말해, 건물을 담보로 돈을 빌려준 사람이죠.

즉, 경매로 넘어가기 전에 이미 대항력을 갖추고 있었고, 경매 개시 결정 등기 전에 설정된 담보권이 없으며, 경매 절차에서 보증금을 전액 돌려받지 못한 임차인은 낙찰인에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 경우에는 낙찰인에게 계약 갱신을 요구하거나, 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 기회가 생깁니다.

정리하자면, 건물 경매는 임차인에게 매우 불리한 상황이지만, 대항력 확보 및 선순위 담보권 유무 등에 따라 권리금 보호 가능성이 달라집니다. 따라서 임대차 계약 시점부터 대항력 확보에 신경 쓰고, 건물의 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 등 미리 대비하는 것이 중요합니다. 경매 상황에 직면했을 경우에는 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 권리 보호에 도움이 될 것입니다.