경매 보증금, 잘못된 공고는 매각 불허가 사유!

부동산 경매에 참여하려면 보증금을 내야 한다는 사실, 알고 계시죠? 이 보증금은 경매의 진행을 위한 중요한 장치인데요, 최근 대법원 판결(대법원 2022. 10. 27.자 2022마1137 결정)을 통해 이 보증금과 관련된 중요한 법리가 다시 한번 확인되었습니다. 오늘은 경매 보증금과 관련된 법원의 판단을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

경매 보증금, 얼마를 내야 할까요?

일반적으로 경매 보증금은 최저매각가격의 10%입니다. (민사집행규칙 제63조 제1항) 하지만 법원은 필요에 따라 이 금액을 변경할 수 있습니다. (민사집행규칙 제63조 제2항) 예를 들어, 여러 번 유찰되어 가격이 많이 떨어진 부동산의 경우, 법원이 보증금 비율을 높여 진지하게 입찰에 참여할 사람만 유도할 수 있겠죠.

핵심은 '법원의 결정'과 '공고'

그런데 법원이 보증금을 변경하려면 반드시 '결정'을 내리고, 이를 경매 공고에 명시해야 합니다. (민사집행규칙 제56조 제3호) 이번 대법원 판결에서 문제가 된 부분도 바로 이것입니다. 법원이 보증금을 20%로 변경하기는 했지만, 정식 '결정'을 내리지 않고 공고에만 20%라고 적어놓았던 것이죠. 집행관은 오히려 참가자들에게 10%라고 잘못 고지하기도 했습니다.

잘못된 공고, 매각은 무효!

대법원은 이러한 공고는 위법하며, 이를 바탕으로 진행된 경매는 무효라고 판단했습니다. (민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항) 누군가 최고가로 낙찰받았더라도 마찬가지입니다. 경매의 공정성을 위해서라도 절차상의 큰 하자가 있었다면 매각은 무효가 되어야 한다는 것이죠.

판결의 의미

이번 판결은 경매 절차의 중요성을 다시 한번 강조하고 있습니다. 법원은 경매 보증금을 변경할 때 반드시 '결정'을 내리고 이를 명확하게 공고해야 합니다. 그렇지 않으면 매각 절차 전체가 무효가 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 경매 참여자들 역시 공고 내용을 꼼꼼히 확인하고, 의문점이 있다면 법원에 문의하는 등 적극적인 자세가 필요합니다.

관련 법조항:

• 민사집행법 제111조 제1항, 제113조, 제121조 제7호, 제123조 제2항, 제138조
• 민사집행규칙 제56조 제3호, 제63조