경매에서 최고가 매수인이 됐지만 대금을 제때 내지 못하면 법원은 다시 경매를 진행합니다. 이를 재매각이라고 하는데요. 이때, 처음 경매에 참여할 때 냈던 보증금을 돌려받을 수 있을지 궁금해하는 분들이 많습니다. 특히 재매각 과정에서 물건의 상태가 바뀌는 경우 더욱 그렇죠. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 소개해드리겠습니다.
사건의 개요
한 경매 참가자가 토지를 낙찰받았지만, 대금 납부 기한 내에 돈을 내지 못했습니다. 법원은 재매각을 결정했고, 재매각 절차 진행 중 해당 토지의 일부가 도로로 수용되었습니다. 이에 법원은 남은 토지의 가치를 다시 평가하고 최저매각가격을 변경했습니다. 낙찰자였던 사람은 이러한 상황 변화를 이유로 보증금 반환을 요구했습니다.
법원의 판단
법원은 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 재매각 절차가 진행되는 경우, 보증금을 돌려받을 수 없다고 판단했습니다. (민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조, 제64조 참조) 토지의 일부가 수용되어 최저매각가격이 변경되었다고 하더라도, 재매각 절차가 진행 중인 이상 보증금 반환은 불가능하다는 것이죠. 재매각은 처음 경매의 연장선상에 있는 것이기 때문에, 단순히 최저매각가격이 변경되었다고 해서 새로운 경매(신매각)로 볼 수는 없다는 것이 법원의 입장입니다.
핵심 정리
이처럼 경매에서는 보증금 반환에 대한 규정이 엄격하게 적용됩니다. 따라서 경매 참여 전 충분한 자금 계획을 세우고 신중하게 입찰하는 것이 중요합니다. 경매 참여 시 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
상담사례
전세집이 경매, 재경매를 반복하더라도 보증금을 지키려면 마지막 낙찰자가 대금 납부를 완료하고 경락허가 결정이 확정될 때까지 전입신고를 유지해야 한다.
민사판례
경매에서 잔금을 내지 않아 재매각 명령이 나온 후에는, 더 이상 최초 낙찰자가 매각허가결정을 취소해달라고 신청할 수 없다.
상담사례
1차 경매에서 우선변제권을 행사해도 보증금 전액을 못 받으면, 2차 경매에서는 우선변제권이 소멸되어 남은 보증금을 받을 수 없고, 1차 낙찰자에게 대항력으로 남은 보증금 반환을 요구해야 한다.
민사판례
법원이 경매 보증금을 법으로 정해진 10%가 아닌 다른 금액으로 정할 때는 정식 '결정'을 내리고 공고해야 합니다. 그렇지 않고 잘못된 보증금을 공고한 채 경매를 진행하면 위법이며, 최고가 매수 신고가 있더라도 매각을 불허해야 합니다.
상담사례
소액보증금 우선변제권 있는 임차인이 직접 경매 신청 시, 별도의 배당요구 없이도 우선변제 가능.
민사판례
경락대금 납부 기일을 알려주는 통지가 잘못 전달되었더라도, 법원은 특별한 사정이 없는 한 경매 절차의 위법만으로 직권으로 경락을 취소할 수 없다. 이해관계인이 이의를 제기해야 한다.