경매 참여, 누구나 다 할 수 있을까요? 🤔 입찰 참여 제한 대상 완벽 정리!

부동산 경매에 참여하고 싶지만, 누구나 다 참여할 수 있는 건 아니라는 사실, 알고 계셨나요? 경매 참여가 제한되는 대상이 정해져 있답니다. 오늘은 경매 참여가 불가능한 사람들에 대해 자세히 알아보겠습니다!

⛔️ 입찰 참여 불가능! 이런 분들은 안 돼요!

법률에 따라 다음과 같은 분들은 경매에 참여할 수 없습니다. (민법 제5조, 민사집행법 제138조제4항, 민사소송법 제41조, 제50조 및 민사집행규칙 제59조)

1. 법정대리인 동의 없는 미성년자: 미성년자는 법적인 행위를 할 때 법정대리인(보통 부모님)의 동의가 필요합니다. 경매 참여도 마찬가지! 법정대리인의 동의 없이는 입찰에 참여할 수 없습니다. (대법원 1969. 11. 19. 69마989 결정)

2. 채무자: 빚 때문에 경매에 넘어간 부동산의 주인인 채무자는 해당 경매에 참여할 수 없습니다.

3. 매각 절차에 관여한 집행관: 공정한 경매 진행을 위해, 해당 경매를 담당하는 집행관은 입찰에 참여할 수 없습니다.

4. 매각 부동산을 평가한 감정인: 감정평가를 진행한 감정인(감정평가법인 포함) 역시 이해관계 충돌을 막기 위해 입찰 참여가 제한됩니다.

5. 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관: 해당 경매 사건과 관련된 법관과 법원사무관도 공정성을 위해 참여가 제한됩니다.

6. 재매각 사건의 전 매수인: 한 번 유찰된 후 다시 경매에 나온 부동산의 경우, 이전 경매에서 낙찰받았지만 대금을 납부하지 않아 재매각되는 경우, 이전 낙찰자는 재매각에 참여할 수 없습니다.

❗️ 집행관이 입찰을 제한할 수 있는 경우도 있어요!

경매 현장의 질서 유지를 위해 집행관은 다음과 같은 행위를 한 사람의 입찰을 제한할 수 있습니다. (민사집행법 제108조)

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 1, 2번의 행위를 교사한 사람
4. 경매 관련 범죄 (형법 제136조, 제137조, 제140조, 제140조의2, 제142조, 제315조, 제323조, 제324조, 제324조의2, 제324조의3, 제324조의4, 제324조의5, 제324조의6, 제325조, 제326조 및 제327조)로 유죄판결을 받고 2년이 지나지 않은 사람. 특히 위계, 위력 등으로 경매 공정성을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. (형법 제315조)

➕ 추가적으로!

법원은 법령에 따라 특정 자격을 갖춘 사람만 경매에 참여할 수 있도록 제한할 수 있습니다. (민사집행규칙 제60조) 예를 들어, 농지의 경우 농업인만 입찰할 수 있도록 제한하는 경우가 있습니다.

👨‍💼 대리 입찰, 공인중개사를 통한 입찰은 가능할까요?

본인이 직접 참여하기 어려운 경우, 대리인을 통해 입찰할 수 있습니다. 대리인에게 위임장(인감도장 날인)과 인감증명서를 제공해야 하며, 대리인의 신분증과 도장도 필요합니다.

공인중개사도 법원에 매수신청대리인으로 등록되어 있다면 매수신청이나 입찰을 대리할 수 있습니다. (공인중개사법 제14조제2항, 제14조제3항, 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제4조, 제8조 및 제9조) 하지만 모든 공인중개사가 대리를 할 수 있는 것은 아니니, 등록증을 꼭 확인하세요! 만약 공인중개사의 고의 또는 과실로 손해가 발생하면 배상 책임이 있습니다. (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제11조제1항)

경매 참여 전, 자신이 참여 제한 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하고, 안전하고 성공적인 경매 투자를 하시길 바랍니다!