경매 항고장, 보증금 없으면 각하! 그럼 어떻게 불복하나요?

부동산 경매에서 낙찰 허가 결정이 나면, 돈을 빌려준 채권자는 물론 빚을 진 채무자나 부동산 소유자도 이에 불복할 수 있습니다. 이때 불복하는 방법이 바로 즉시항고입니다. 그런데 채무자나 소유자가 즉시항고를 할 때는 경매 대금의 10%를 보증금으로 공탁해야 한다는 함정이 숨어있습니다. 만약 보증금을 내지 않고 항고장을 제출하면 법원은 항고장을 각하해버립니다.

그렇다면 보증금 미납으로 항고장이 각하되면 어떻게 해야 할까요? 이번 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점 1: 항고장 각하 결정에 불복할 수 있을까?

다수의견은 "가능하다"입니다. 항고장이 형식적인 요건을 갖추지 못했을 때 법원이 항고장을 각하하는 것은 소송 절차나 강제집행 절차나 마찬가지입니다. 소송 절차에서는 항고장 각하에 대해 즉시항고로 불복할 수 있으므로 (민사소송법 제368조의2 제3항, 제413조), 강제집행 절차에서도 마찬가지로 즉시항고를 통해 불복할 수 있다는 논리입니다.

반면, 반대의견은 "불가능하다"입니다. 강제집행 절차는 신속성이 중요하기 때문에 소송 절차와는 다른 특별 규정이 적용된다는 것입니다. 즉, 보증금 미납에 의한 항고장 각하는 강제집행 절차에만 있는 독특한 제도이므로, 소송 절차의 일반 규정을 유추 적용할 수 없다는 주장입니다.

쟁점 2: 즉시항고하면 경매 절차가 중단될까?

다수의견과 반대의견 모두 "중단되지 않는다"는 데 동의합니다. 항고장 각하 결정에 대한 즉시항고는 경매 절차 진행을 막지 못합니다(민사소송법 제517조 제2항). 따라서 즉시항고를 했다고 해서 낙찰이 무효가 되거나 경매 절차가 중단되는 것은 아닙니다.

쟁점 3: 항고장 각하 결정에 대한 즉시항고는 최초의 항고일까?

다수의견은 "최초의 항고"라고 판단했습니다. 항고장 각하 결정은 낙찰 허가 결정 자체의 옳고 그름을 판단하는 것이 아니라, 항고장의 형식적 요건만을 판단하는 것이기 때문입니다. 따라서 그에 대한 즉시항고는 최초의 항고로 봐야 한다는 것입니다. 이는 기존 대법원 판례(1991.5.15. 자 91그7 결정)를 변경한 것입니다.

쟁점 4: '재항고장'이라고 써도 즉시항고로 봐야 할까?

이 사건에서 항고인은 '재항고장'이라는 제목으로 불복 서면을 제출했습니다. 그러나 대법원은 이를 즉시항고로 보아 관할 법원인 항고법원으로 사건을 이송했습니다. 즉, 제목이 잘못되었다고 해서 불복 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.

참조 조문:

• 민사소송법 제368조의2 제3항, 제413조, 제409조, 제420조, 제504조, 제517조, 제642조 제5항, 제417조, 제412조, 제31조

참조 판례:

• 대법원 1991.5.15. 자 91그7 결정
• 대법원 1962.6.20. 자 62민특항2 결정

결론적으로, 경매에서 보증금을 내지 않고 즉시항고를 하면 항고장이 각하되지만, 이에 대해 다시 즉시항고로 불복할 수 있습니다. 다만, 이 즉시항고로 경매 절차가 중단되는 것은 아닙니다. 복잡한 법률 용어와 절차 때문에 어려움을 겪는 분들께 도움이 되었으면 합니다.