경매로 집이 넘어갈 때 세입자는 어떻게 해야 할까?

내가 전세나 월세로 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 특히 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할까 봐 걱정이 앞서는데요. 다행히 법은 대항력을 갖춘 세입자를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 오늘은 경매 상황에서 세입자의 권리, 특히 계약해지권과 우선변제청구권에 대해 알아보겠습니다.

대항력 있는 세입자란?

주택임대차보호법에 따라 전입신고와 주택 인도(실제 거주)를 마친 세입자는 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖추게 됩니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다.

경매 시 계약해지권과 우선변제청구권

집이 경매로 넘어가면 세입자는 새로운 집주인과의 임대차 관계를 이어가거나, 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때, 대항력을 갖춘 세입자는 계약해지권과 우선변제청구권을 행사할 수 있습니다.

• 계약해지권: 세입자는 집주인의 동의 없이 집이 경매로 넘어가는 경우, 새로운 집주인과 계약을 이어가고 싶지 않다면 계약을 해지할 수 있습니다. 이 해지권은 공평과 신의성실의 원칙에 따라 인정되는 권리이며, 해지 통보 즉시 효력이 발생합니다 (민법 제618조).

• 우선변제청구권: 세입자는 경매로 발생한 배당금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제8조 제1항에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 세입자는 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

배당요구는 계약해지 의사표시

경매 과정에서 세입자가 배당을 요구하는 행위는, 더 이상 임대차 관계를 유지하고 싶지 않다는 의사표시로 해석됩니다. 즉, 배당요구 자체가 계약해지의 효력을 가집니다. 또한, 민사소송법 제606조 제1항, 제728조에 따라 법원은 세입자의 배당요구 사실을 집주인에게 통지해야 하며, 이 통지가 도달하면 계약 해지가 확정됩니다. 따라서 배당요구를 하고 그 통지가 집주인에게 도달하면, 임대차 관계가 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서의 적용을 받지 않고 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.

정리하자면:

경매로 집이 넘어가는 상황에서 대항력 있는 세입자는 새로운 집주인과 계약을 유지하는 대신, 계약을 해지하고 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 배당요구는 계약해지 의사표시로 인정되며, 법원의 배당요구 통지가 집주인에게 도달하면 계약해지가 확정됩니다. 이를 통해 세입자는 보다 안전하게 보증금을 확보할 수 있습니다.