경매로 집이 넘어갔어요! 계속 살 수 있을까요? (대항력 & 우선변제권)

안녕하세요! 갑자기 집주인의 사정으로 살고 있는 집이 경매로 넘어간다는 청천벽력 같은 소식을 들으셨나요? 특히 전세나 월세로 살고 있는 세입자라면 더욱 막막하고 불안하실 겁니다. 다행히 대항력과 우선변제권을 갖추고 계시다면 걱정을 조금 덜 수 있습니다. 오늘은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 경매 상황에서 어떻게 대처해야 계속 살 수 있는지 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 새로운 집주인에게도 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 경매로 집주인이 바뀌더라도 기존 임대차 계약 기간 동안 계속 살 수 있고, 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 대항력은 임대차 계약서상의 확정일자를 받고, 전입신고를 마치면 다음날 0시부터 발생합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

우선변제권이란 무엇일까요?

경매로 집이 팔렸을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력과 마찬가지로 확정일자를 받고 전입신고를 하면 발생합니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

경매 상황에서 대항력과 우선변제권, 어떻게 활용해야 할까요?

대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인은 둘 중 하나를 선택해서 행사할 수 있습니다.

1. 우선변제권 행사: 경매 절차에서 배당을 신청하여 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 경우에는 집을 비워줘야 합니다.

2. 대항력 행사: 경매로 새 집주인이 오더라도 기존 임대차 계약을 유지하며 계속 살 수 있습니다. 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워줄 필요가 없습니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

계속 살고 싶다면?

경매로 집이 넘어갔지만 계속 살고 싶다면, 배당절차에 참여하여 우선변제권을 행사하지 않고, 새로운 집주인에게 대항력을 행사하여 보증금 반환을 요구하고 계속 거주하면 됩니다. 새로운 집주인은 이전 집주인의 지위를 승계하기 때문에 임차인에게 보증금 반환 의무를 집니다.

정리하자면, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인은 상황에 따라 유리한 권리를 선택할 수 있습니다. 계속 거주를 원한다면 대항력을, 빠르게 보증금을 돌려받고 이사를 가고 싶다면 우선변제권을 행사하면 됩니다. 자신의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시기 바랍니다.