전세집 경매, 재경매, 또 재경매?! 내 보증금은 어떻게 되나요? 😱

전세 사는 집이 경매에 넘어가는 것도 속상한데, 경매가 한 번도 아니고 두 번, 세 번씩이나 반복되는 경우도 있습니다. 이런 상황에 놓이면 머리가 복잡해지고, 내 소중한 보증금은 어떻게 되는 건지 걱정이 앞서게 됩니다. 오늘은 이런 답답한 상황, 바로 재경매, 재재경매 시 전세보증금 반환에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

세입자 갑씨는 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 갑씨가 살고 있는 집이 경매에 넘어가자, 갑씨는 배당요구를 신청했습니다. 그런데 낙찰자가 대금을 내지 못해서 재경매가 진행되었고, 또다시 낙찰자가 대금을 미납하여 재재경매까지 가게 되었습니다. 다행히 재재경매에서 낙찰자가 대금을 완납하여 경매 절차가 마무리되었습니다. 그런데 문제는, 갑씨가 최초 경매기일까지는 전입신고를 유지하고 있었지만, 경락대금이 완납되기 전에 이사를 가면서 전출신고를 했다는 점입니다. 이 경우, 갑씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

대항력 유지의 중요성

주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추려면 전입신고와 주택 인도라는 요건을 갖춰야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 그런데 중요한 것은 이러한 요건을 단순히 갖추는 것만으로는 부족하다는 사실입니다. 대법원 판례에 따르면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 경매절차의 배당요구 종기, 즉 경락대금이 납부된 "마지막 경락기일"까지 전입신고를 유지해야 합니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결)

갑씨의 경우

갑씨는 최초 경매기일까지는 전입신고를 유지했지만, 마지막 경락기일 전에 전출신고를 했기 때문에 대항력을 상실하게 됩니다. 따라서 최우선변제권이 있는 소액 보증금을 제외한 나머지 보증금은 반환받기 어려울 가능성이 높습니다.

결론

전세집이 경매에 넘어가고, 재경매, 재재경매까지 이어지는 상황이라면 세입자는 마지막 경락기일까지 대항요건(전입신고)을 꼭 유지해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 경매 절차가 길어지고 복잡하더라도 인내심을 가지고 끝까지 대항요건을 유지하는 것이 중요합니다. 전세 계약 만료 전 이사를 가야 할 불가피한 사정이 있다면, 전세보증금 반환과 관련하여 전문가와 상담하여 안전하게 보증금을 확보하는 방안을 마련해야 합니다.