경매에서 최고가 매수자가 탈락하면 차순위자가 바로 낙찰받을 수 있을까?

부동산 경매에 참여해본 분들이라면 누구나 최고가 낙찰의 꿈을 꾸죠! 하지만 낙찰받았다고 해서 끝이 아닙니다. 예상치 못한 상황으로 최고가 매수자가 낙찰을 받지 못하는 경우도 생기는데요, 이때 차순위 매수자가 기회를 얻을 수 있을까요? 오늘은 이 주제에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면 차순위 매수자는 바로 낙찰받을 수 없습니다. 최고가 매수자가 낙찰 불허가 결정을 받으면, 차순위 매수자가 있더라도 그에게 넘어가는 것이 아니라 새로운 경매 절차를 진행해야 합니다.

왜 그럴까요? 이를 이해하려면 민사집행법 제114조(차순위매수신고)와 제137조(차순위매수신고)를 살펴봐야 합니다.

• 제137조는 매수인이 대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하도록 규정하고 있습니다. 낙찰자가 대금을 내지 않더라도 보증금과 차순위 매수자의 금액을 합하면 최고가와 비슷해지기 때문에 재경매 없이 절차를 진행할 수 있도록 하는 것이죠.

• 하지만 최고가 매수자가 다른 이유로 낙찰 불허가 결정을 받은 경우(예: 본 판례처럼 입찰표를 수정한 경우)에는 보증금이 매각대금에 포함되지 않습니다. 따라서 위와 같은 논리가 적용되지 않아 차순위 매수자에게 바로 넘길 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다.

이번에 소개해드린 판례(창원지법 2010. 11. 3.자 2010라400 결정)에서도 최고가 매수자가 입찰표를 수정하여 매각이 불허되었고, 차순위 매수자가 있었음에도 불구하고 재경매를 진행해야 한다고 판결했습니다.

경매는 여러 변수가 존재하는 복잡한 절차입니다. 따라서 관련 법률과 판례를 잘 숙지하고 신중하게 참여하는 것이 중요합니다.