낙찰받았는데, 전 세입자 보증금 못 돌려줬대요! 다음 경매 때 또 받을 수 있나요?

집을 경매로 낙찰받았는데, 전 세입자가 보증금을 다 못 받았다고 합니다. 그런데 다음 경매에서 또 받을 수 있을까요? 이런 상황, 생각보다 흔하게 발생합니다. 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상황 설명: 전 세입자가 대항력(집을 비워주지 않을 권리)과 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)을 모두 가지고 있었습니다. 첫 번째 경매(제1경매)에서 보증금을 다 받으려고 배당요구(경매 대금에서 보증금을 달라고 요청하는 것)를 했지만, 경매 대금이 부족해서 전액을 받지 못했습니다. 그럼 남은 보증금은 두 번째 경매(제2경매)에서 받을 수 있을까요?

정답은 '아니오'입니다.

이유는 다음과 같습니다.

세입자는 첫 번째 경매에서 우선변제권을 행사했습니다. 우선변제권을 행사하면 경매 대금에서 먼저 보증금을 받을 수 있지만, 동시에 경락인(낙찰자)에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다. 쉽게 말해, 경매로 집이 넘어가면 더 이상 집에 살 권리를 주장할 수 없고, 나가야 한다는 것입니다.

첫 번째 경매에서 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 세입자는 경락인에게 남은 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 왜냐하면 임대차 관계는 아직 끝나지 않았기 때문입니다. 하지만 이는 우선변제권에 의한 것이 아니라, 일반 채권으로서의 지위를 갖게 됩니다. 즉, 일반 채권자들과 동일한 순위로 경락인에게 변제를 요구할 수 있습니다.

두 번째 경매가 진행된다면? 이미 첫 번째 경매에서 우선변제권을 사용했기 때문에, 두 번째 경매에서는 우선변제권이 없습니다. 따라서 두 번째 경매에서 배당을 받을 수 없습니다.

관련 법 조항:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 민사집행법 제91조(배당요구의 종기) 배당요구는 매각기일까지 하여야 한다.

판례:

대법원은 일관되게 "임차인이 경매절차에서 배당요구를 하여 일부만 배당받은 경우, 잔액에 대하여는 경락인에게 대항할 수 있지만, 후행 경매절차에서 다시 배당받을 수는 없다"고 판시하고 있습니다. (대법원 2002다63197 판결 등 다수)

결론적으로, 전 세입자가 첫 경매에서 보증금 전액을 받지 못했더라도, 두 번째 경매에서는 우선변제권으로 배당받을 수 없습니다. 낙찰자는 이 점을 유의하여 전 세입자와의 보증금 문제를 해결해야 합니다.