계약 해지 시 손해배상, 판매자에게만 유리한 약관도 괜찮을까?

부동산 매매 계약을 할 때, 계약서에 자세히 보지 않고 넘어가는 부분이 많죠? 특히 계약 해지 시 손해배상에 대한 부분은 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.  판매자에게만 유리한 손해배상 조항이 있어도 괜찮은 걸까요?  대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

한국토지공사가 분양한 땅을 구매하려던 원고들은 계약을 해지하게 되었고, 그 과정에서 손해배상 문제로 분쟁이 발생했습니다.  계약서 약관에는  **매수인(원고)**이 계약을 해지하면 계약금을 위약금으로  몰수당한다는 조항이 있었습니다.  반면, **매도인(한국토지공사)**의 귀책사유로 계약이 해지되면 매도인은 받은 돈과 이자를 돌려주기만 하면 된다는 내용이었습니다. 즉, 매수인의 잘못으로 계약이 해지되면 매수인은 손해배상을 해야 하지만, 매도인의 잘못으로 계약이 해지되면 매도인은 별도의 손해배상을 하지 않아도 되는 상황이었죠.

원고들은 이 약관이 불공정하다고 주장했습니다. 판매자에게만 유리한 손해배상 조항이 있고, 구매자에게는 그러한 보호 조항이 없다는 것이죠.

대법원의 판단

대법원은 이 약관 조항이 유효하다고 판결했습니다.  매도인에게만 손해배상 예정 조항이 있고 매수인에게는 없다고 해서 바로 약관의규제에관한법률 위반이라고 볼 수 없다는 것입니다.

대법원은 다음과 같은 근거를 제시했습니다.

• 거래 관행: 일반적으로 매매계약에서 매수인의 계약 위반 시 계약금을 몰수하는 것은 거래 관행이며, 계약금은 보통 매매대금의 10% 정도입니다.
• 제재 수단 부재: 경쟁입찰 방식과 달리, 이 사건에서는 계약금 몰수 외에 매수인의 채무불이행에 대한 다른 제재 수단이 없었습니다.
• 매도인의 손해: 토지 매매 계약이 해제되더라도 매도인은 손해를 입을 수 있습니다.
• 매수인의 권리: 매수인은 약관에 별도의 손해배상 예정 조항이 없더라도, 매도인의 채무불이행으로 인한 실제 손해를 입증하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 매도인의 특수성: 매도인은 공기업으로서 채무불이행 가능성이 낮습니다.

결론적으로 대법원은 위와 같은 사정들을 종합적으로 고려했을 때, 매도인에게만 손해배상 예정 조항이 있다고 해서 이 약관이 매수인에게 부당하게 불리하거나 신의성실 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제398조 (손해배상의 예정)
• 민법 제551조 (매매의 의의)
• 약관의 규제에 관한 법률 제6조 (일반원칙)
• 약관의 규제에 관한 법률 제8조 (불공정한 약관조항)
• 약관의 규제에 관한 법률 제9조 (고객에 대하여 부당하게 불리한 조항)
• 대법원 1998. 12. 23. 선고 98다33697 판결

결론

이 판례는 계약서 약관에서 매도인과 매수인의 손해배상 조항이 비대칭적으로 규정되어 있는 경우에도, 여러 사정을 종합적으로 고려하여 그 약관의 효력을 판단한다는 것을 보여줍니다.  계약서를 작성할 때는 약관 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조항이 있다면 수정을 요구하거나 다른 계약을 고려하는 것이 중요합니다.