계약 해지 후 손해배상 청구, 어디까지 인정될까?

부동산 매매 계약을 했는데 상대방이 약속을 지키지 않아 계약을 해지했다면? 당연히 손해배상을 청구할 수 있겠죠. 그런데 어떤 손해를 얼마나 배상받을 수 있는지는 생각보다 간단한 문제가 아닙니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보면서 손해배상 청구의 범위와 한계에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고와 토지 매매 계약을 체결했지만, 피고가 매매대금을 지급하지 않아 계약을 해지했습니다. 원고는 피고에게 계약금 상당의 위약금, 토지초과이득세 공제 못 받은 금액, 토지 사용 못한 기간의 임료 상당액 등을 손해배상으로 청구했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 원고의 청구 일부를 인정했습니다. 그런데 대법원은 원심 판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 왜 그랬을까요?

대법원은 다음과 같은 법리에 따라 원심 판결에 문제가 있다고 보았습니다.

• 손해배상 예정액 청구 ≠ 손해배상액 청구: 계약서에 손해배상액을 미리 정해두는 '손해배상 예정액'과 실제 발생한 손해를 배상받는 '손해배상액'은 별개의 청구입니다. 손해배상 예정액을 청구했다고 해서 손해배상액 청구가 포함된 것은 아닙니다.

• 손해 발생 사실은 채권자가 입증해야: 손해배상을 청구하는 사람은 손해가 발생했다는 사실과 그 금액을 입증해야 합니다. 법원은 당사자가 주장하지 않은 손해를 근거로 손해액을 계산할 수 없습니다. (민사소송법 제124조, 민법 제387조, 제390조, 제398조)

• 지연이자 청구에도 주장 필요: 금전 채무를 제때 이행하지 않으면 지연이자를 물어야 합니다. (민법 제397조) 지연이자는 손해가 발생한 것으로 간주되기 때문에 채권자가 따로 손해 발생 사실을 입증할 필요는 없습니다. 그러나 최소한 지연이자 상당의 손해가 발생했다는 주장은 해야 합니다. 법원은 아무런 주장도 없는 경우 지연이자를 인정해 줄 수 없습니다.

이 사건에서 원고는 지연이자 상당의 손해배상을 청구하지 않았습니다. 그런데 원심은 원고가 청구하지도 않은 지연이자 상당액을 계산하여 손해배상액에 포함시켰습니다. 또한, 원고의 청구 금액을 초과하는 금액을 인정했습니다. 대법원은 이러한 원심의 판단이 변론주의와 당사자 처분권주의에 위배된다고 보았습니다.

핵심 정리

계약이 해지되어 손해배상을 청구할 때는 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

• 손해배상 예정액과 실제 손해액은 별개라는 점
• 손해 발생 사실과 금액을 구체적으로 주장하고 입증해야 한다는 점
• 지연이자를 청구하려면 최소한 지연이자 상당의 손해 발생 주장을 해야 한다는 점

이러한 점들을 꼼꼼히 챙겨서 정당한 손해배상을 받을 수 있도록 준비해야 하겠습니다.