공동근저당, 물상보증인, 그리고 당신의 권리

부동산 거래, 특히 돈을 빌리고 갚는 과정에서 근저당이라는 단어는 뗄 수 없는 존재입니다. 특히 공동근저당과 물상보증인이 얽힌 상황은 복잡하게 느껴질 수 있는데요, 오늘은 대법원 판례를 통해 관련된 몇 가지 중요한 법적 쟁점을 살펴보고, 여러분의 권리를 지키는 데 도움이 되는 정보를 제공하고자 합니다.

돈을 빌려주고 못 받으면 어떻게 해야 할까?

돈을 빌려줬는데 갚지 않는다면 당연히 돈을 돌려달라고 요구할 수 있습니다 (본래적 급부청구). 그런데 만약 돈을 갚을 능력이 없어지거나 재산을 빼돌리는 등의 이유로 돈을 돌려받지 못하게 될 경우를 대비해서 미리 손해배상을 청구할 수도 있습니다 (전보배상). 이 두 가지를 한꺼번에 청구하는 것이 가능하며, 돈을 돌려달라는 청구가 받아들여졌다고 해서 손해배상 청구를 따로 판단하지 않고 넘어가서는 안 됩니다 (민사소송법 제248조, 제251조, 제253조). 대법원 1975. 5. 13. 선고 75다308 판결, 대법원 1975. 7. 22. 선고 75다450 판결, 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다39013 판결 도 이를 뒷받침하고 있습니다.

공동근저당과 물상보증인, 내 돈은 어디로?

공동근저당이란 돈을 빌린 사람(채무자) 외에 다른 사람(물상보증인)의 재산도 담보로 제공하는 근저당을 말합니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 채무자뿐만 아니라 물상보증인의 재산에도 근저당권을 행사할 수 있습니다.

만약 물상보증인의 재산이 먼저 경매로 팔려서 채권자가 돈을 다 받았다면, 물상보증인은 채무자에게 돈을 대신 갚아준 것이 되므로 채무자에게 구상권을 행사할 수 있고, 채무자 소유 부동산에 설정된 근저당권도 가져올 수 있습니다 (민법 제481조, 제482조). 이때 물상보증인의 부동산에 후순위 근저당권을 설정했던 사람은 물상보증인이 가져온 근저당권을 통해 돈을 받을 권리가 있습니다 (민법 제368조 제2항). 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결, 대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다21854 판결, 대법원 2009. 5. 28.자 2008마109 결정 에서도 이러한 물상대위를 인정하고 있습니다.

근저당권 말소, 누구에게 책임을 물어야 할까?

채권자가 권한 없이 근저당권을 말소하면 불법행위가 되며, 이로 인해 손해를 본 사람은 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다 (민법 제750조). 만약 근저당권이 말소된 후 다른 사람이 그 부동산에 근저당권을 설정했다면, 물상대위를 하려는 사람은 그 새로운 근저당권자에게 대항할 수 없습니다 (민법 제482조 제2항 제1호). 즉, 물상대위의 효력을 주장하려면 미리 대위의 부기등기를 해두어야 합니다. 하지만 대위의 부기등기를 하지 않았더라도, 채권자가 근저당권을 불법으로 말소한 행위와 그로 인해 발생한 손해 사이의 인과관계는 인정될 수 있습니다.

이처럼 공동근저당, 물상보증인, 그리고 근저당권 말소 등은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 관련된 상황에 처했을 때는 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.