공무원 실수로 날아간 임차권등기, 내 보증금은 안전할까요? 😱

이사 나가고 임차권등기까지 했는데, 공무원 실수로 등기가 말소되었다면? 내 소중한 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 오늘은 이런 끔찍한 상황에서 내 보증금을 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

세입자 A씨는 집주인과 임대차 계약을 맺고 전입신고도 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 이후 임차권등기명령을 받아 등기까지 완료하고 이사를 나갔습니다. 그런데 A씨가 임차권등기를 하기 전에 집주인이 B씨에게 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 바탕으로 경매가 진행되어 C씨가 새로운 집주인이 되었습니다. 설상가상으로 A씨의 임차권등기는 담당 공무원의 실수로 말소되어 버렸습니다! 이런 경우 A씨는 새 집주인 C씨에게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 "받을 수 있다" 입니다. (물론, A씨가 대항력을 갖춘 시점과 근저당권 설정 시점의 선후 관계에 따라 달라질 수 있습니다.)

법적으로 어떻게 보호받을 수 있을까요?

• 임차권등기의 말소에도 대항력은 유지됩니다. 판례에서는 임차권등기는 임차인의 대항력을 유지하기 위한 담보적 기능을 한다고 봅니다. 따라서 공무원의 실수처럼 임차인에게 책임이 없는 사유로 임차권등기가 말소되었다면, 임차인은 기존에 갖고 있던 대항력을 그대로 유지합니다. (부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결 참조)

• 대항력의 시점이 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따르면, 임차권등기 이전에 이미 대항력을 갖춘 경우, 그 대항력은 그대로 유지됩니다. 즉, A씨가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 시점이 B씨의 근저당권 설정 이전이라면, A씨는 C씨에게 대항력을 주장하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

핵심 정리!

• 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 후 임차권등기를 했는데, 공무원 실수로 등기가 말소되었다면? 걱정하지 마세요! 기존의 대항력은 유지됩니다.
• 단, 대항력을 갖춘 시점이 중요합니다. 근저당권 설정 이전에 대항력을 갖췄다면 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항: 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

이처럼 법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 장치들을 마련해두고 있습니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처하게 된다면 당황하지 말고 관련 법과 판례를 꼼꼼히 확인해 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.