이사 가도 보증금 걱정 끝! 임차권등기명령과 대항력, 이것만 알면 돼요!

상가 이전을 준비하면서 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나는 바로 보증금 회수일 겁니다. 특히 새로운 상가로 이사를 가야 하는 상황이라면 더욱 걱정되죠. 임차권등기명령을 신청했는데 이사를 가도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까요? 정답은 "네, 받을 수 있습니다!"

이번 포스팅에서는 임차권등기명령과 대항력, 우선변제권의 관계에 대해 자세히 알아보고, 이사 후에도 보증금을 안전하게 회수하는 방법을 설명드리겠습니다.

대항력과 우선변제권, 핵심은 타이밍!

상가 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 '대항력'과 '우선변제권'을 꼭 확보해야 합니다.

• 대항력: 건물의 새로운 소유자에게 나의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 건물주가 바뀌어도 기존 임대차 계약이 유지된다는 것을 의미합니다. 상가건물 인도 + 사업자등록 신청으로 취득합니다.
• 우선변제권: 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 대항력 확보 후, 확정일자를 받으면 취득합니다.

질문의 상황처럼 이미 건물의 인도를 받고, 사업자등록을 신청하여 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받았다면, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다.

임차권등기명령 후 이사? 보증금 걱정 NO!

이미 대항력과 우선변제권을 확보한 후 임차권등기명령을 신청했다면, 이사를 가더라도 이러한 권리는 그대로 유지됩니다.

상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 단서는 "임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 명시하고 있습니다.

즉, 임차권등기명령은 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위한 절차가 아니라, 이미 취득한 권리를 유지하기 위한 절차입니다. 따라서 임차권등기명령 이후 이사를 가더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

정리하자면,

1. 상가 인도 + 사업자등록 = 대항력 취득
2. 대항력 + 확정일자 = 우선변제권 취득
3. 임차권등기명령 = 대항력, 우선변제권 유지 (이미 취득한 경우에 한함)

따라서 질문자님의 경우처럼 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서 임차권등기명령을 신청하고 이사를 간다면, 보증금을 우선 변제받을 권리는 그대로 유지됩니다. 안심하고 이사 준비를 진행하세요!